为什么要给房企松绑?

2021-11-15 07:49

房地产板块涨了,而且是大涨!


新华联、中南建设、泰禾集团、招商积余、招商蛇口、金地集团、保利发展、新正大、新城控股等10只地产股,封板涨停。涨幅超过5%的地产股,有24只。

对中国房地产企业而言,这不仅是一支强心剂,还是一束光。

为什么房地产板块突然强势反弹?其实原因很简单,就是政策松绑了。


一是,地方政府释放了对房子“限售”、“限购”的松绑信息。

二是,银行贷款开始对房企松绑,房企将重新得到银行贷款的资金输入,缓解流动性压力。

三是,银行间债市对房企松绑,房企又可以在银行间发行企业债了。其中,保利发展就在今天,发布了2021 年度第四期中期票据募集说明书,准备通过债市募资20亿,用于偿还银行贷款。

另外,碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、美的置业等房企,都有类似的发债计划。没有央行的许可,房企在银行间市场发债这个渠道,是打不开的。

银行信贷、债券市场对房企的双重松绑,都表明,房企正在慢慢迎来曙光,现金流的压力将慢慢得到缓解。


房企最大的风险都来源于现金流的风险,如恒大、佳兆业,都是从现金流紧缺开始陷入危机的。银行和债市对房企的资金注入,将解决一部分房企的燃眉之急。

自从“三道红线”政策宣布以来,中国房地产企业就正式迈入“去库存、降负债、降杠杆”的严监管时代。

在严格监管之下,房地产企业正式告别了高速增长的美好时光。转而迎来的是,巨大的债务风险开始被强制释放。在过去,中国房企的发展,依托于“高杠杆、高负债”。这让中国房企大而不强,庞大资产规模的背后,却隐藏着巨大的债务风险。


央行主导的“降负债、降杠杆”,就是要对中国房企来一次“刮骨疗伤”,降风险,去泡沫。中国房企也迎来了集体性的阵痛。但不经历这种阵痛,中国房企的风险无法释放,不经历这种阵痛,炒房客不会缴械投降。

这是中国房地产调控必然要走的一步。在这种阵痛之下,华夏幸福、恒大地产、佳兆业等国内顶尖房企,纷纷爆雷。这些爆雷的房企,恰恰是债务风险最高的房企。

像佳兆业、恒大有着一个共同的特征,即:理财产品爆雷,投资者的钱到期不能兑付。


借钱借到这个份上,风险其实就已经外延到普通投资者身上了。在市值上,中国恒大的市值今年蒸发了85%,佳兆业的市值也蒸发了75%,可谓是难兄难弟,两大神坑。

为什么在这时候要对房企松绑呢?核心原因有三:

1,房企的风险已经得到大幅释放。比如,华夏幸福、恒大、新力控股等房企,先后爆雷,把债务风险都释放了出来。行业里最大的几个雷,已经排查出来了。这类风险属于久病难医的恶性肿瘤,没有办法人工拆雷,只能原地引爆。

这雷炸了,固然会伤害一部分人的利益。但如果不引爆,以后只会积蓄更大的风险。

2,帮助中低风险的房企稳定经营,推动房地产市场良性发展房地产是中国经济的一个支柱产业之一,我们要排雷,但不能因排雷,而炸掉自家的碉堡。


大部分房企的风险都是稳定可控的,如万科、保利、碧桂园、合生创展等龙头房企,尤其是国资背景的房企,风险意识远远强于民营房企。在这一轮房地产行业调控中,国资房企基本不受影响,一个关键因素就是,国资房企提前预知了风险,提前收缩了债务,账上准备了充分的现金流。

中国房地产市场中,最大的定海神针,也正是这些国资房企。恒大、华夏幸福、佳兆业先后遭遇爆雷,但国资房企对中国房地产市场的整体稳定,起到了压舱石的作用。

房地产行业不仅仅局限于房地产,还跟上下游产业紧密相关。在今天的A股市场上,受房地产板块强势反弹,建材、家电板块也迎来大涨。这充分佐证,房地产市场对建材、家电市场的强大拉动作用。


像千亿级的防水龙头东方雨虹今天强势封板涨停,就连阴跌不止的格力电器,也大涨4个点,回了一口老血。

房地产行业在“刮骨去毒”之后,稳定经营,良性发展,能够继续拉动着中国的建材、家电等上下游产业整体向上发展。无论是对稳定就业,还是对拉动生产,都有着很大的推动作用。

3,缓解土地财政的压力。这是最关键的一个原因。在《为什么征房产税》一文中,我就讲到过,中国房地产市场的发展跟土地财政是相辅相成的。


根据社科院在2018年发布的《房地产蓝皮书》报告显示,中国地价占到房价的68%。也就是说,我们买的房子里,有68%的价格是通过土地财政收走的,也就是土地税。

政府把地卖给房企,房企再把地价加到房价里,卖给购房者。政府拿到卖地收入后,就把这笔钱投入到城镇基础设施改造和升级中去,修路、建桥、盖医院、盖学校、修地铁等,将城市建设的更好,然后进一步推高地价和房价。

在这个模式下,中国的城镇化只用了40年,就快要走完西方发达国家200年的历程。

可是,现在的情况是,房企已经买不起土地了。政府的土地不好卖了,土地财政收入大幅下降。这让许多地方政府的财政收入大幅下降,公共预算不足了。


房地产税还要经历试点、立法等系统性工程,短期内收不上来,土地财政的亏空无法弥补。对许多地方政府而言,还是得走回土地财政的老路上去。

谁来买地?不就是房企吗?因此,对房企恢复一定的金融支持,是维持土地财政良性循环的必要举措。

但是,有一点必须指出:对房企的松绑,不代表对“炒房”松绑。“房住不炒”的基调没有改变,在这个风口浪尖上去“炒房”,无异于刀口舔血,火中取栗。


大家看到松绑“限购”的同时,也要看到松绑“限售”。当房价跌的过快时,有地方政府采取行政手段,发布“限跌令”,这让房企有房却不得打折甩卖,活活憋死,十分难受。

松绑“限售”,部分城市的房价可能进一步下跌,以便于房企加快回笼资金,缓解债务和现金流的风险。

总体来说,不管是之前的“严监管”,还是现在的“松绑”,都是为了释放房企的风险。一部分房企积重难返,没有抗住压力,导致硬着陆,爆雷,摔了个半死。但更多的房企则是顶住了压力,慢慢走向软着陆。


这些软着陆的房企,政府更愿意帮助他们逐步摆脱风险,走出阵痛,重新回归到稳定经营和良性发展中来。

谁是软着陆?谁是硬着陆?我相信,大家应该也都看到了。


本文转载自微信公众号:牲产队

作者:牲产队长



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