学区房市场大变革?还是太乐观了

2021-04-04 23:06

我们的目标是无限趋近教育公平

 

 口述 / 吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)

 
有三件事容易让人焦虑:教育、住房和医疗。而“学区房”,不过短短3个字,就占到其中的两项。
 
你大概听过一些类似这样的问题,“300万的老破小学区房,我该买吗?”如果你是有孩一族,应该会有加入群聊的冲动。

 

 

最近一位朋友也和我聊起学区房的话题。他住在上海浦东的梅园二街坊,小区对口福山外国语小学、建平西校这样的优质学校。朋友告诉我,在过去的一年里,他这个小区的二手房均价大概涨了70%,销售“火爆得很”,小区里还出现了过道房、单间改多间这样五花八门的现象。

 

 

 

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实不止中国,学区房热在英、美这样的发达国家也存在。比如美国的调查数据显示,美国优质教育资源周边的住宅售价可以比其他相似配置的住宅高出近20%。

 

美国的公立中小学和中国的一样,采取“就近入学”政策(私立学校不受学区限制,此处不做讨论)。

 

和中国不同的地方是,在美国,任何居住在学区内的孩子,不管住的是不是自家的房子,都可以享受当地免费的K-12教育(即从幼儿园到高中12年级共13年的义务教育)。

 

也就是说,美国判断孩子能否在某个学区就读的标准不是其家庭的房屋产权,而是他在该地实际居住的事实。

 

另一个不同点是,美国公立学校的教育经费有很大比例来自于所辖学区的房产税收入,这个比例大约是45%-50%。

 

这意味着富人聚集的地方学校教育经费充足,教学设施更完善、师资水平更强,从而吸引更多人前来居住,房屋溢价上升;而在低房价地区,教育经费相对拮据,教育水平难以提升,进而影响房屋的价值。

 

可以看出,美国的学区房价和学校教学水平之间存在一种双向的互动关系。所以有人说,要判断美国的一所公立学校好不好,只要看看这个地方的房产税率就能大概心中有数。

 

 

 

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中国没有房产税。中国学区房的高价,通常是由于学校教学水平对房价的单向拉动。重点学校附近的房子遭疯抢,本质上反映的是教育资源不均衡的问题。

 

学区房这个概念其实挺早就有。1986年,我国颁布《义务教育法》,规定学生必须根据户口就近读书。接着,在从1986年到1998年的10多年里,城市居民所有的房子都是由单位分配的,所以大家也就没有什么可挑挑拣拣的。

 

但到了1998年商品房改革以后,情况就发生了很大的变化。人们可以通过在市场上购买房子的方式,让孩子就读更好的学校,学区房的问题由此发端。

 

到了最近这几年,学区房越来越“吃香”,价格越涨越高。举个我自家的例子,我的父亲是浙江大学的老教授,他今天还住在老浙大求是村的老教师楼。求是村的附近有浙大幼儿园、浙大附小、浙大附中。

 

我父亲今天住的楼还是20多年前的老房子,但二手房均价已经超过了每平方米8万元,相比杭州4-5万元左右的二手房均价,有百分之六七十的溢价。

 

学区房的供需矛盾如此尖锐,所以在过去这些年里,很多城市都在试图改变现状。比如北京和广州为了整治学区房市场,就在部分区实行了多校划片政策。这个政策是说,一个小区不只对应一所学校,而是对应很多个小学、初中,这些学校里面既有好学校,也有差学校,所以就算家长买了这个小区的房子,孩子也不一定能上热门的好学校。

 

这个“多校划片”政策出台后,对应地区的学区房的价格在短时间内确实下降了不少,但是没过多久价格却有所反弹。

 

今年3月16日,上海也出手了。上海市教委发布了一份《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,这份改革文件提出,从2022年开始,上海所有的重点高中都要拿出60%左右的招生名额,在各区各学校间进行分配剩下的名额则通过自主招生和统一招生考试来分配

 

 

什么意思呢?改革之前,重点高中为了保证名校升学率,一个简单办法是定向招收头部初中的尖子生,俗称“掐尖”。这意味着学生只有成绩在全市排名靠前,才能进入重点高中。而改革之后,重点高中会有超过一半的招生名额分配给实力较弱的初中。

 

假设某个初中分到了10个名额,那么学生只要考到本学校的前10名,就可以进入重点高中。也就是说,即使是在一个很“菜”的初中读书,只要你的成绩在班里、年级里足够好,就有机会进入顶尖的高中。这样一来,过去牢固的“牛小-牛初-牛高”式一通到底的升学通道就被打破了

 

我看媒体报道说,这个改革办法出台后,一些天价学区房的售价,一夜之间跌去了几十万上百万。短期来看,这次上海中考改革的政策威力还是挺大的。

 

不过中国家长最大的本事,就是上有政策,下有对策。只要教育资源分配不均的问题还明显存在,抱持着“不让孩子输在起跑线上”的观念,家长挤破头也会想办法把孩子送进一所好学校。

 

 

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所以我们的目标是无限趋近教育公平。在今年的两会上,有不少人大代表就学区房问题提出了议案。其中有代表提出,我们可以学习一下日本。

 

 

日本是贯彻教育公平理念一个非常成功的国家,根据日本文部科学省测算,日本全国公立学校的教师平均每6年流动一次,多数县的中小学校长每3到5年就会调换一所学校,也就是在全国推行定期轮岗制度此外,日本公立学校的硬件设施、班级大小也都严格按照统一标准来制定,一所公立学校的基本配置是:一栋多功能教学楼、一座体育馆、一个运动场、一个游泳池。

 

所以如果去日本,不论你是去到偏远的农村,还是繁华的都市,你所看到的学校在硬件和师资水平上,都不会有太大的差别。

 

日本实行的教育政策在中国是否行得通,可能还需要一场大讨论。但在实现教育公平的问题上,怎么讨论都不为过

 

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