有了这“五道红线”,房价整体大涨的可能性基本杜绝

2021-01-06 08:39


银根是楼市冷热的杀手锏。




谁能料到,2020年的最后一天,房地产又被加了一圈紧箍咒。


央行及银保监会联合发布了一则通知,将银行划分为5档,针对每一档银行,都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,银行规模越小,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。

 


之前,针对房企的“三道红线”已经落地,那些高负债、高杠杆的房企,直接被卡住了脖子,从此踏踏实实降负债。

 

要知道,银根是楼市冷热的杀手锏。“三道红线”的出台,收紧了房企的银根。而如今针对银行的“两道红线”,将买房者这个口子的银根也一并收紧了。


据安信证券近日发布的研报,在“两道红线”新政下,35家上市银行中10 家有指标压降需求。

 


研报称,不达标银行压降贷款,或将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右,个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算,少增3500亿个人住房贷款,意味着将减少7000亿的商品房销售额,占2019年全国商品房销售额(159725亿元)的4.3%。


且不说这条新政的威力巨大,但确实不容小觑。这也从侧面反映出,楼市在“房住不炒”的路上越走越远,越走越坚定。


小巴想起,1个多月前,银保监会主席郭树清曾发文写道:


上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。


郭树清笔下的“灰犀牛”,正在一圈圈地被套上紧箍咒。


那么,这次新政究竟会对楼市带来怎么样的影响?对个人买房者而言,是否会导致房贷利率上浮,间接导致购房成本增加?下面就来看看大头的分析。


这次政策从金融入手,效果肯定比较好,因为是强制的行政手段。但政策过于一刀切,会产生许多不利影响。

 

对于银行来讲,房贷是一种优质资产,为了控制风险,银行会付出很大的代价。比如,对于很多地方性银行来说,房贷是其主要利润来源,实施新政后,这些银行的利润回报会受损。

 

再比如,很多银行是股份制私人银行,政策实际上是在干预其经营行为了。利润下滑,股东利润比降低,后果由谁来承担呢?

 

而且,政策把银行笼统地分为五档,没有考虑银行的实际金额比例和实际贷款金额,这也会产生问题。

 

既然把房贷相关的规模压低了,那银行就会变成利润导向,并造成两个问题:一个是贷不上,一个是贷得贵。银行会把仅有的份额,配置到它认为回报比较高的领域,比如利率上浮,还款期较长的个人房贷者,或把份额分配给热门城市的支行所在地。


这会把不利影响转嫁到贷款方:普通购房者的正常消费需求会得到抑制,这伤害了真正的刚需或者支柱型消费群体。



对于房地产整体,今后两极分化会更加严重。对于一二线热门城市,政策或导致楼市会有一些降温。而那些楼市本来就比较冷清的四五线城市,银行不愿意把份额分给它们,这些地区的楼市会更冷。那些想发展楼市提振经济的地区,因为缺乏贷款,显然会雪上加霜。


不过,政策设置了2—4年的过渡期,这期间可能会出台更完善的修补方案,比如有些城市要去库存,就可能对其网开一面。


从近几年的情况看,房地产整体趋势变得越来越计划,市场很难再发挥决定性的配置作用。行政代替了市场主体的判断,这对楼市的健康发展不利。尽管我们希望看到宏观调控能促进楼市平稳发展,但往往结果跟不上预期。


虽然本次触及上限的银行不多,但银行业本身的发展应该有差异化,不能一刀切。我们还是想呼吁,规避系统性金融风险应采用差异化原则,采取市场化措施让房价理性回归。因为核心的问题不在供给端,而在于房地产本身的供需矛盾。


对金融机构而言,房地产贷款占比上限的管理,属于首次。其背后的原因是:银行贷款需要更偏向实体经济。

 

疫情期间,房地产行业逆势大幅增长,但消费萎靡不振,实体经济仍然恢复缓慢。如果任由贷款向房地产流去,这种趋势无法得到遏制,一个向下的螺旋将逐渐形成:

 

实体经济没利润→资金流向房地产,推高房价→高房价挤压消费,增加工业成本,抽空实体经济→实体经济没利润,资金进一步流向房地产……

 

通过控制银行中涉房贷款的上限,推动银行将信贷资源投放于消费,或房地产之外的其他生产、制造领域,保证实体经济领域融资的可得性。

 


还有很重要的一点,与其他监管指标不同,在房地产贷款的集中度上,监管对于中小银行的要求要远高于大行。 

 

因为对于中小银行来说,房贷业务占比非常大,且多集中于本地中小型城市,但中小城市经济发展不稳定,地产崩盘概率远远大于大城市。

 

一旦某一地区的房价下跌幅度过大,房地产贷款集中度过高的本地中小银行,极易被牵连,造成大量坏债,导致银行的危机。

 

而且,在房企融资“三道红线”的压力下,中小房企本就加大了这个风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题,本就风险抵御能力不足的中小行,无疑是当前金融系统中的大问题。

 

那么,这条新规的影响力有哪些? 

 

首先,短期内对个人房贷利率的影响较小,但个人房贷的政策红利期即将结束。

 

2020年3月,个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率,从某种意义上来说,个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来,个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象,而且随着银行对个人住房贷款规模的限制,有限的供给也会抬高房贷利率。

 

但是,鉴于当前多数银行个人住房贷款占比离上限有一定距离,银行无需刻意收紧房贷,因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。

 


其次,中小房企面临更大的压力,房企头部效应会越来越明显。中小房企本就缺少融资渠道,而这次新政下它们又面临更低的房地产贷款上限。因此,中小房企会加速退出市场,房地产市场的集中度会进一步提高。

 

再次,房价整体大涨的可能性基本杜绝,城市间分化的趋势会更加明显。

 

大城市本就是信贷资源供给过剩的局面,政策对大城市房价的影响较小;而中小城市的信贷资源受限,则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能,进而导致房价与大城市进一步分化。

 

最后,一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中,特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”,这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑,进一步推进住房租赁市场的发展。


其实,最近三四年,央行本来就已对全国所有银行实行房地产信贷总量控制,只不过没有拿着喇叭说而已;现在是把这种控制彻底公开化,并且划出了非常具体的刚性上限,不留退路。这份文件是把原来桌子底下的东西,拿到了桌面上。


最近三四年,房企那一端的银根是越来越紧,购房者这一端的银根则一直相对宽松——毕竟,信贷水量大,总得有出口;但现在,有条件去更坚决地落实“信贷为实体经济服务”了。


如果只收紧房企端的银根而默许购房者端的相对宽松,楼市热度不会消退。当然,收紧了购房者端的宽松银根,是可以把炒房者的热情给灭一灭,但同时难免也会导致自住者购房成本(首付变高或房贷利率上浮)的上升。

 

受此影响,理论上,房贷利率是要略微升高的。全国所有银行的“个人住房贷款占比”都被划定了刚性上限,总量被控制得更加严格,具体到我们每个购房者的新发房贷,理论上当然是要略微升高。

 

另外,从过去两年半的全国首套住房房贷利率走势看,目前已跌至谷底——虽然过去一整年楼市调控仍然保持高压态势,但2020年全年的房贷利率一直保持下行态势,已连续13个月未涨。该是略微上涨的时候了。


 图源:德科地产频道


总之,未来几年,即便房贷利率不涨,获得房贷的难度也会是越来越大。你能做的,就是要尽量趁早,但不必强求,懂得随遇而安,不要纠结于过去的各种好。


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