租房都是人下人

2020-12-05 21:45

 

 

“黑中介教父”

 

 

蛋壳出问题之后,有人认为现在的年轻人还是不长教训:既然长租公寓这种租房模式容易出问题,租金贷更是让人背上了债务,引发更大的问题,为什么年轻人还要选择在大城市租长租公寓呢?

能问出这种问题的人,低估了在大城市租房的难度以及被坑的可能性。

以北京为例,近几年房屋黑中介甚至能发展成刑事案件。

直至2015年,北京法院才出现首例房屋黑中介刑事案件。这不意味着以前在北京租房就没有纠纷,而是绝大多数纠纷都被按照民事纠纷处理了,能闹到刑事案件的地步,涉事方肯定动用了明显的暴力。

之后几年房屋黑中介刑事案件甚至有所增长,到2018年增加到了惊人的13件。

 

数据来源:房屋黑中介行为入罪研究——北京市24件房屋黑中介犯罪案件调查

 

一座上千万人的大城市,每年十多起房屋黑中介刑事案件,似乎也算正常。但是这种房屋黑中介刑事案件影响的人数可不少,其中被害人最多的两件,都达到了50余名。这还是主动站出来的受害者,出于多一事不如少一事的考虑,还有不少受害者选择了忍气吞声。

以2015年判决的首例房屋黑中介刑事案件为例,该案件主犯赵国军,人送外号“黑中介教父”,在这起刑事案件之前,光是北京丰台法院以赵国军为被告的民事案件就有20多起。

这20多起民事案件也没法反映其败坏的名声和坑人的数量。论名声,“黑中介教父”的外号是网友起的,现在搜索“赵国军黑中介”都能搜出不少他当年的斑斑劣迹。论影响的人数,根据警方侦查,其公司仅在2013年就签订了5万多份合同。

“黑中介教父”的胆子确实太大了。

在房东那里,他谎称自住,租下房子,可随后就打隔断,转租给他人。假如房东知道了他擅自打隔断转租,上门维权,他就耍赖让房东赔钱,说中途不租算违约。

即使房东报警,民警也会认为是经济纠纷,进行调解。

反倒是赵国军的小弟会私下威胁房东。

房东一般都是老实的居民,害怕生活中出现危险,这时就会妥协,退掉租金并赔偿违约金,以求赶紧收回房子,甩掉这些无赖。还不妥协的,赵国军就会采用堵锁眼、换锁、破坏水表、卸门、言语威胁等手段继续逼迫房东,直到房东赔钱收回房子,或只能无视他搞转租和群租。

而在房客那头,房东不收房,继续群租,日子也能过。房东不能忍受群租,收回房子,赵国军就威胁房客搬走,不然就换锁、仍行李。报警后,赵国军的团伙仍然敢当着警察的面言语威胁说要弄死房客。

房客也害怕人身威胁,只能拿点象征性的退款搬走。

遇到这种倒霉事,房东和租客多忍气吞声,能在北京丰台法院告赵国军已经不容易了,就这20多起民事诉讼显然对他没啥大影响,他甚至直接对房主和租客说:

您去告吧,反正你赢了也拿不到钱。

普通人维权,程序繁琐耗时长,一般官司都打不起,更何况民事诉讼对赵国军这种惯犯也没有多大威胁。

甚至连刑事诉讼对他的惩罚都不大,2015年的刑事诉讼,被认定的被害人直接经济损失才3.3万余元,显然还有大量受害人没有站出来指出其损失。

最后赵国军只是因强迫交易罪被丰台法院判处有期徒刑两年,并处罚金5万元。

 

 

黑中介横行一时

 

 

赵国军的恶行只是北京房屋中介黑幕里的冰山一角。

其他房屋黑中介刑事案件中,犯罪形式五花八门。

有犯罪分子利用暴力,威胁某小区的买房人、卖房人、正规中介人员收取所谓“中介费”。

有犯罪分子以虚假房源吸引租户,签订虚假房屋租赁合同,骗取租户费用后拖延或躲起来拒绝履行合同。

还有的犯罪分子玩的是赵国军那一套,不过花样更多一些。

比如在和租户签订合同时,把物业费、取暖费等不合理费用藏在租户义务条款中。租户大意了,签下合同,犯罪分子就会向租户索要物业费、取暖费、中介费等各种名目的费用。

租户如果忍耐,犯罪分子会继续索要其他费用,直到租户无法忍耐,造成违约。

或者直接以租户晚交租金、扰民、违约饲养宠物等为由,又或者制造查处群租房、隔断房的假象,以违约为由要求租户搬离,并向租户索要违约金。

如果租户拒绝搬走,不交违约金,犯罪分子就会用换锁、扔个人物品、打电话威胁等办法,强迫租户搬走,并不退还剩余租金或押金。

 

 

这些犯罪分子从业资格鱼龙混杂,有些根本不是中介从业人员,而是谎称房屋中介进行犯罪;有些则确实注册了营业范围为房屋中介业务的公司,但就像赵国军那样,经常更换公司名称和经营场所。即使民事诉讼中判处赵国军赔钱,但是到公司注册地根本找不到他,也没什么办法。

普通的房东是本地有房子的人,有家庭有业,不敢和这些混混团伙打交道;租房的大多是人生地不熟的外地人,被坑更是只能自认倒霉。

民事诉讼束手无策,刑事诉讼能做的也不多。

北京那些年里租房的人,多多少少都被坑过,但被提起刑事诉讼的黑中介还是少数,大多数纠纷都局限在民事领域。

即使刑事诉讼,给黑中介定罪也是一件难事。

一开始,黑中介犯罪被认为适用强迫交易罪。强迫交易罪中,行为人实施暴力、威胁行为的目的在于让对方与之进行交易,促成交易的实现。但是黑中介只是利用交易的形式,凭借暴力威胁手段非法夺取他人财物,而不是通过交易获利。

更何况上面赵国军的例子也提到了,赵国军最后因强迫交易罪只是被判处了有期徒刑两年。

倒是黑中介对租户实施强迫、寻衅滋事等各种威胁行为,继而实施勒索钱财的行为,更符合敲诈勒索罪的定义,威胁型房屋黑中介行为应当认定构成敲诈勒索罪。

值得注意的是,黑中介威胁房客和房东,往往是团伙作案。但由于被威胁的一般都是老实人,通过口头威胁就可以迫使他们妥协屈服,以至于这些黑中介犯罪往往还上升不到恶势力犯罪的范畴。

流氓不可怕,就怕流氓有文化,混混们拿捏法律的尺度水平很高,老实人想利用法律武器保护自己的合法权益,实在是太难了。

 

 

租金贷是老套路

 

 

赵国军等团伙的犯罪使用了暴力,干得不够精细。想要对租户敲骨吸髓,又少用点暴力,最好的办法是用上金融手段——租金贷就是老早就有的手段了。

2017年,北京青年报就曾报道,某些正规房屋中介,在和租户签下合同之后,谎称被另一家名为大熊公寓的机构收购。

大熊公寓随即和租户重签合同,但租金要通过一款名为“分付君”的APP来支付。但是通过“分付君”APP付房租这一细节,并未在合同上体现。只有在“补充协议”一项,大熊公寓的工作人员手写了一段话,其中提到:房租由租客支付到分付君平台或绑定的银行卡中,但并未解释“分付君”是什么平台。

后来租户才知道,在他们不知情的情况下,大熊公寓已经用他们的信息,一下子贷出一年的租房款,大熊公寓拿到了贷款,把租户的未到期房租抵押给了放贷机构。

除了“分付君”,大熊公寓还推荐了“元宝e家”和“蚂蚁白领”等网贷平台。

更坑的是,租户不知情的租金贷,也是上征信系统的,逾期连续3个月或违约6个月,将对个人信用产生影响。

这个过程中,也不是完全没有暴力。那些不愿意和大熊公寓改签合同的租房者,则会面临着被对方威胁“扣光押金”、更换房锁等强行退租的遭遇。

要吃板刀面还是要吃馄饨?选一个吧。

至于这个大熊公寓,后来被昊园恒业并购,可昊园恒业还是玩相同的租金贷套路。

有租户通过昊园恒业租房,按照工作人员的要求,签约当日就将房租和管理费打到公司法人王四会的私人账户。接着工作人员告诉租户,按月付租金的话,需将银行卡绑定“元宝e家”金融平台,每月通过该平台缴纳房租。

可等到租户搬进房子里,房东却告知未收到租房款,不允许搬进租所。无奈之下,找到昊园恒业要求退款退租,不料不仅没给退款,还得知之前工作人员说的从“元宝e家”平台扣房租,竟然成了分期贷款。

租户不仅住不了房子,而且每个月还莫名背上了贷款,稀里糊涂地上了征信。

2018年底,昊园恒业爆雷,房东被拖欠了许久的房租,租户和元宝e家解绑后仍收到还款提示,甚至在征信系统上被显示逾期。

资料显示,昊园恒业在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其爆雷很有可能坑了上万人。

 

 

上文提到的赵国军,还因强迫交易罪被丰台法院判处了有期徒刑两年呢,王四会这坑了上万人,还只是被列为执行人,限制高消费,看来多学点金融套路还真有用啊。

 

 

租房市场早已败坏

 

 

长租公寓的最终结果,是一个或少数几个大品牌垄断市场,依靠实施的垄断状态,压低从房东手里收房的租金,抬高租给租户的租金,做中间商赚差价。

可是市面上那么多长租公寓,前几年完全没有做到垄断。为了形成垄断,市面上的长租公寓必须挤垮对手,在服务接近的情况下,就只能恶性竞争:为了争抢房源,长租公寓往往为房东支付高额房租,而在房客一端,提价的能力则较为有限。

这就使得整体业态的资金链还是很紧张的。但是为了抢占市场,各大长租公寓品牌还是会拼命烧钱,维持资金链运转。

有一个获取大量现金流维持扩张的办法,那就是“租金贷”。租客与长租公寓企业签下租约,同时与长租公寓合作的金融机构签订贷款合约。这样,金融机构给长租公寓发的是全年房租贷款,租客则是分期向金融机构偿还租房贷款。打了个时间差,却让中间商获得了大量现金流。

而且这种模式,获客越多,长租公寓能获得的贷款余额多,越有动力维持扩张。于是这么多长租公寓都不约而同拥抱了租金贷,套路了租户,甚至有租户不用租金贷就无法签约,乃至暴力胁迫的情况。以在纳斯达克上市的青客公寓为例,截至2019年9月30日,青客与11家金融机构合作,为65.4%的租赁者的租赁分期付款贷款提供便利。

但是,这样烧钱扩张,本质上的亏损并未解决。只要行业有波动,资金链就会断裂。

长租公寓的利空从去年初就开始了,先是12月住建部等部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,提出住房租赁企业租金收入中,“租金贷”金额占比不得超过30%,那些依赖租金贷的长租公寓整改压力剧增。

然后疫情就来了,严重打击了长租公寓的入住率,青客先在年头到下,年尾蛋壳有出了问题。

要知道,这两家可都是美国上市企业,分别排在分散式长租公寓运营商的第三和第四位。这两家都能出问题,说明这个行业实在太畸形了,不做到垄断,风险仍然很大。

只不过公司的风险是爆雷,租它们房子的租户,面临的风险可就是冬天被赶出去挨冻了。

 

 

如今自如还没有爆雷,毕竟家底厚实,最近甚至在收购小的长租公寓,从分散式公寓向集中式公寓转型。假如这个行业能出一个垄断者,恐怕就是目前排在第一的自如了。

假如自如成了垄断者,倒是没有了爆雷的风险,可是肯定会提价,租客要面临更高的租金。

总之,北京的租客在租房市场上从来就没有过什么好日子,比起当年那黑社会性质的黑中介,动辄搞暴力威胁,现在的长租平台只要不爆雷,不强制搞租金贷,居然已经算是比较有良心的市场参与者了。

从全国的情况看,租户的利益一向得不到保障,经常被房东扣押金或者赶出去。北京更恶劣的地方在于就连租房市场早就败坏掉了,提供的服务也称不上服务,更有甚者早就变成了威胁。租户本身权益受限,北京的租房机构都在往坏里做,那么等待租户的就只能是悲惨的命运。

也别光说北京,只要租客权益不被保护,到哪都一样。广州现在已经有蛋壳租客坠楼了。

 

 

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