楼市上半年“收官”报告:紧紧紧!政府出手调控300次创纪录

2020-07-24 17:06

从跌落谷底到企稳回升,夹杂局部“躁动”,楼市上半年“收官”。

 

7月16日,国家统计局发布的数据显示,1月至6月,全国房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多项指标降幅连续5个月收窄。其中,房地产开发投资增速在6月首次转正,6月单月销售规模实现连续两月同比上涨。

 

“从规模与增速看,上半年全国楼市经历20年新低后完成了V型反转,至年中已创新高、抹平疫情影响。”克而瑞指出。

 

市场持续回暖之下,今年6月,70个大中城市中,新房、二手房价格上涨城市数量均创2019年7月以来新高;各等级城市的新房、二手房同环比均上升。

 

“就房价走势看,实际上已经走出了过冷的区间,至少随着市场交易的反弹,房价绝对下跌的空间不大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,当前也需要防范部分城市房价过热的现象,今年7月深圳的“深八条”政策,就体现了这一点,说明房价若是不稳定,依然会有各类管控政策。

 

进入下半年,一边是东莞、杭州、宁波、深圳、南京等市场高热城市相继收紧楼市调控。另一边,成都再现“万人摇”神盘、上海千人抢千万元豪宅等楼市火爆行情又重新上演。随着疫情的影响逐步减弱,楼市将走向何方? 

 

近8成城市房价上涨

 

年初疫情突袭,楼市瞬间跌入“冰点”,1月至2月,全国商品房销售面积下降近四成,销售额降幅也达到36%。3月以来,随着疫情好转、各行业复产复工的推进,市场逐步回温。

 

据国家统计据数据,今年6月,全国商品房销售面积超过2亿平方米,环比增长40%至疫后新高;销售金额突破2万亿元,创近3年同期新高。受此拉动,2020年1月至6月,销售面积、销售金额累计同比跌幅为8.4%、5.4%,分别收窄3.9个百分点、5.2个百分点。

 

克而瑞指出,6月全国销售金额再创新高的主要支撑力,源于东部、西部和核心一二线城市楼市快速修复,而上半年全国楼市销售增速得以实现V型逆转,则主要依赖于中高端需求持续释放。

 

体现在数据上。据国家统计据数据,1月至6月东部地区的降幅较小,同比下降5.4%;其次是西部地区同比下降5.6%,中部地区和东北地区同比分别下降14.1%和14.7%。

 

此外,上半年27城共计277个项目认筹率超100%,主要集中在宁波、南京、成都、上海等核心一、二线城市的中高端项目。

 

严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,市场可以恢复,除需求持续释放之外,另外一个很重要的因素是疫情下的危机感,尤其是资本市场方面表现不稳定,所以投资买房依然是被认为最保险的内容。

 

深圳无疑是此轮楼市复苏中的“高烧”代表者,豪宅开盘即售罄、房抵经营贷抬头、百万喝茶费重现等楼市火爆现象不断霸屏。

 

无论是环比还是同比,深圳一、二手房价均领涨一线城市。尤其是二手房市场,据国家统计局数据,6月,4个一线城市北京、上海、广州、深圳二手住宅价格环比涨幅分别为0.7%、0.4%、0.8%和1.9%,同比涨幅分别为2.2%、3.3%、1.0%和14.3%。

 

图片说明:2020年6月70个大中城市一手房价格一览。图片来自《中国建设报》。

 

“实际上,上半年深圳二手房市场确实出现了比较多的炒作,尤其是一些学区较好的、位于前海等区域的房产项目,涨价是比较明显的。”严跃进指出,随着深圳“深八条”政策的出台,总体上深圳后续房价会有降温的态势。

 

在率先复苏的一二线城市中,深圳之外,宁波、东莞、杭州等城市同样出现过热现象。其中,杭州上半年土地出让金居全国首位,新房市场6月成交量达到19528套,创下2017年6月以来新房单月成交量的最高值,二手房在二季度连续三个月成交量突破上万套。

 

市场活跃度的上升亦带动房价整体回升。6月,全国70个大中城市一手、二手住宅价格环比涨幅分别为0.58%和0.31%,同比涨幅分别为4.84%和2.05%。其中,环比涨幅均有所扩大,而同比涨幅持续收窄的态势也受到抑制。

 

从上涨的城市数量上看,70城中,一手住宅房价上涨的城市为61个,上涨城市数量连续4月增长;二手住宅房价上涨的城市为50个,比上月增加9个。

 

图片说明:2020年6月70个大中城市二手房价格一览。图片来自《中国建设报》。

 

“二手房市场和一手房市场类似,总体上出现了升温的态势。房价指数上行,和当前市场的表现有关,尤其是二季度随着房屋交易市场的活跃,房价本身也开始重新反弹。”严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,由于部分城市房屋销售好于房企预期,一些项目出现涨价,尤其是在一些抢房比较明显的城市,房价上涨态势也比较明显

 

半年超300次楼市调控

 

7月,继杭州、东莞、宁波、深圳等之后,又一热点城市南京遭受政策“敲打”。

 

7月23日,南京市住房保障和房产局等部门发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,明确9条管控内容,包含加强热点楼盘销售管理、完善住房限购政策等。

 

调控背后是南京持续火热的楼市。二季度,南京一手、二手房同比涨幅持续扩大。进入7月,三场土拍揽金达468亿元,而上半年全市总土地出让金仅为760亿元。

 

“南京此次政策中,对于优先购房政策和前几日宁波政策有类似之处,充分体现了保障刚需等合理需求入市的导向,有效打击了炒房需求,尤其是借假离婚来增加购房资格的行为。”严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员指出,此类政策也进一步说明,热点城市尤其是房价炒作过多的城市,政策依然以收紧为基调。

 

据中原地产研究中心的统计数据,今年上半年房地产调控政策次数为304次,同比涨幅达21%,刷新了半年调控次数的历史纪录。

 

具体而言,上半年在疫情冲击下,政策以供给端利好为主,如延迟缴纳土地出让金、降低新房的预售条件、延长开竣工期限等,辅助企业渡过疫情带来的难关。

 

在需求端,人才引进和落户放松是重点,部分城市试探性出台需求端刺激政策并未成功。广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安等至少12地房地产松绑政策被叫停或调整。

 

“上半年的调控主要以恢复市场活力为主,刺激市场需求。下半年,各地仍继续深化落实‘因城施策’,在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下,预计政策仍在供应端大幅发力,需求端的‘强刺激’政策难以落地,人才购房补贴及落户放松仍是长效改革机制。” 陈霄对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,接下来升温过快的城市可能会跟进出台调控收紧的政策。

 

陈霄指出,下半年的房价和地价还是以稳为主,同时城市间分化也将进一步加剧。预计一线城市迅速复苏,二线城市稳步提升,部分城市当前的火热现象也会逐渐消退,后期逐渐恢复稳定运行。而三四线城市整体恢复到疫情前的可能性较低,热度将会逐渐下滑,部分城市房价或将面临下跌。

 

 

房企压力犹存

 

回看上半年,销售承压之下,不少房企加大推盘力度,开启降价促销潮。这其中,作为打响2020年降价第一枪的恒大,在疫情期间实施网上销售及7.5折降价促销等政策,成为本轮“以价换量”的典型房企。

 

根据公告,今年6月,恒大实现760.5亿元销售额,同比增长51.3%;1月至6月,其累计实现销售额3488.4亿元,同比增长23.8%;上半年销售均价同比降幅达16%。

 

TOP5房企中,除了万科上半年销售均价与去年基本持平外,碧桂园、保利、融创销售均价同比均出现下滑,下滑幅度约为5%。

 

“受到上半年疫情的影响,大多数房企采用了以价换量的方式来保证销量。恒大销售额同比增长的背后是采取的一系列降价促销活动。”陈霄对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

 

伴随3月以来市场热度的回升,房企业绩持续向好。克而瑞数据显示,二季度,百强房企整体的销售恢复情况好于预期,今年6月单月业绩环比增长33%;单月业绩同比自4月转正后进一步提升至13.8%。

 

不过,目前市场仍处于恢复期、疫情的不确定性尚存,下半年房企销售压力仍然比较大。

 

据克而瑞数据,截至6月末,近半数企业的累计销售金额低于去年同期,5家房企累计业绩降幅超20%。此外,36典型房企中,近半数销售目标完成率不及40%。其中,融创、远洋集团、富力地产的目标完成率均低于35%。

 

“对于大部分房企而言,下半年仍面临较大的销售压力,可能会有部分房企面临业绩目标难以顺利完成的困境。”陈霄亦对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,与此同时房企间的分化也愈加显著,对于一些头部房企来说,竞争优势更加凸显,而对于一些中小房企来说生存环境更加艰难。

 

图片说明:全国商品房销售面积与销售额增速尚未恢复疫情前的正常水平。图片来自《中国建设报》。

 

同时,陈霄认为,通过降价促销来保证销售额的情况在当前的市场环境下是难以持续的,短期内通过这种方式可以获得人气和销量,但是长此以往,房企盈利空间被大幅压缩,房企资金链承压,难以维持。

 

从已披露半年业绩预告的房企看,多数房企盈利承压。wind数据显示,截至7月15日,45家已预告上半年业绩的A股上市房企中,仅有12家业绩表现向好,30家为首亏、续亏或预减。

 

这其中,位居TOP10房企之中的招商蛇口(001979.SZ)预期归属于上市公司股东的净利润将同比下降79.59%至83.67%;基本每股收益将录得约0.04至0.06元,而去年同期为0.60元。

 

中小房企更是雪上加霜。上述45家房企,除了招商蛇口、大悦城在克而瑞1月至6月销售TOP50榜上,其他均居榜单较后位置,甚至榜上无名。比如小房企南山控股(002314.SZ),上半年预期归属于上市公司股东的净亏损为1.45亿至2.89亿元,下降幅度高达193.22%至285.79%。

 

在融资端,今年上半年货币环境相对宽松,房企整体融资利率水平走低。但房地产金融监管仍以“紧”为主,7月20日,银保监会2020年年中工作座谈会议上指出,“坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来”。 

 

“房企融资虽迎来利好期,但并不是普遍向好,下半年房地产信托融资难言乐观。此外,下半年对房地产金融监管的力度不会放松,预计将会持续加强。”陈霄对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

 

“持续宽松的融资环境下半年或有变化,或者说会有收紧的风险。”严跃进亦认为,后续房企会比较谨慎和保守,控成本、促销售、求扩张,是很多房企后续会考虑的内容。

 

在土地投资端,头部房企已释放出信号。据克而瑞数据,上半年头部房企拿地最为谨慎,碧桂园、融创、万科上半年拿地销售比均不足0.3,低于百强均值。此外,拿地方式上更关注协议拿地、旧改或者以收并购等低成本纳储方式。

 

本文由无冕财经(ID:wumiancaijing)原创并首发

 

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