54%专家判断楼市将放松调控,1/4认为只需一两个月

2020-03-27 10:28

 

最近的楼市,出现好几次尴尬事件。
比如,3月24日,“海宁发布官微发消息称:3月25日—4月24日,首届海宁云上房博会期间,“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是针对非海宁人士放开限购1个月。

注:海宁是浙江的一个四线城市,自2017年4月以来实行限购,非海宁户籍人口限购1套住房。

不过,这个政策没有活过2小时,就被秒删了。
要不是多次见证这样的尴尬,小巴真不信,地方政府竟然可以有这样的操作。
算起来,海宁已经是“政策一日游”的第5个城市了,最近一个多月来,广州、济南、宝鸡、驻马店等城市有过同样的经历。
比如驻马店,将首套房公积金贷款的首付比例,从30%降到了20%,被视作打响了“救市”第一枪。但一周后驻马店被约谈,政策被迅速撤回。
小巴认为,如果将这5个城市的行为,视为地方政府对中央“房住不炒”底线的一种试探,那么至少目前,楼市的限贷限购政策还没有放开。
而对于地方政府来说,试探的背后确有难言之隐——受疫情影响,国内2月乃至3月经济停摆。

接下来是外贸两头受堵:国内疫情爆发时,工厂没有人,国内疫情控制,国外疫情却大面积爆发,工厂订单大减。

那么靠消费呢?

据国家统计局公布数据,2020年1—2月份社会消费品零售总额同比下降20.5%,消费恢复恐怕没那么快。

由此,一些人认为:提振经济,还得靠房地产出马。

但房地产也并不受人信任,毕竟好不容易坚持了3年的 “房住不炒”,就要因为疫情而放弃了?吃房地产兴奋剂后的中毒模样,这么快就忘了?

仿佛,再一次走到了十字路口。这一次该何去何从?

为此,小巴联系了包括经济学家、地产专家、地产从业者等在内的33位人士,向他们询问关于“疫情后楼市是否会放松调控”的问题,在揭晓他们的回答之前,不妨先来投出你的一票。
接下来,小巴就来揭晓33位专家的答案:超过50%人认为,楼市放松调控,仅有不到20%的人坚信楼市不会放松调控。
调控力度会有多大?25认为在2-3之间,2人选择0分,4人选择1分,2人选择4分,0人选择5分。
预计多久会放松调控?39.4%人认为半年之内,超过1/4的人认为是1-2个月之内。
 
了解了他们的判断之后,我们再来看看具体的分析。

我对未来一段时间的房地产走向有两个判断:
第一个判断:“带着刹车踩油门”。
房产属于特殊商品,涉及社会民生,房价暴涨引发的社会弊端无需赘言。但同时,房地产对国民经济的重要性依然存在,不会任其下行以致拖累经济。
从广州、海南尝试试探政策底线,但均被撤回的情况看,中央调控的决心并未变化,“房住不炒”方向不会改。
而从国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》,将土地审批权由国务院下放给省级政府,权力下放也意味着责任下放,这使得地方政府在调控方面有了更多的灵活性,会适当放松楼市政策。
第二个判断:2020楼市高位横盘。
新冠疫情全球蔓延,美股十年牛市终结,一边是世界资本逃离美国,在全球奔袭,寻找新的安身之处;另一边是伴随美联储降息,全球再次开启大“放水”,货币洪水汹涌,率先复工的中国将成为新的世界经济“安全岛”。
加之全球产业链、供应链“断链”,生产资料出现通缩,而生活消费品通胀,横在两者中间的便是——楼市资产价格依然坚挺。

为了保经济,房地产的门是要开的,但只能开侧门,不会开正门。
为什么?
虽然说我们得正视房地产行业在城市发展中的正面效应,但事实是房地产在中国经济的结构里,行业地位不高,是经常被千夫所指的行业,是跟产业结构大调整唱反调的。如果开正门,就跟大环境、大方向背道而驰了。
以前经济一不行就振兴房地产,这是奏效最快的兴奋剂,可遗留下来的问题也不小。现在压力这么大,就算真的想借房地产兴奋一下,也只能默默服用,而不是大张旗鼓地来鼓励。
而且,调控是越来越成熟的,以前是宏观调控,现在可以做到微观调控,都已经可以细到骨髓里了,没必要大操大办。
这次疫情来了之后,某些城市出台过一些政策,比如提供购房补贴、下调公积金首付比例,甚至短暂放开限购,但这些政策立马就被收回了。
另一方面,针对较长一段时间的停工停产,政府相应地给房企打开一些侧门,例如降低预售门槛、给房企拓宽融资渠道、迅速允许高价楼盘网签回款、让房企缓交土地款等等,这些既可以缓解行业难题,也不会给市场造成不良影响。
所以,中国的房地产经过了这十几年的调控,如果还是老套路,经济一不行就给整个行业打开大门,那不是倒退嘛。
回到现实里,地方政府的压力的确大,会怎么做呢?想方设法做到“一只手松,一只手紧”。
一只手松,就是要促进交易量,交易量会产生税收,只要交易量够活跃就意味着能保房地产对应部分的GDP;一只手紧,是交易量大了之后通常会产生房价上涨的压力,此时就要用更严的调控手段让房价稳住,房价不能过快上涨是红线,触碰不得。
说得更直白一点,房价上涨对GDP的贡献是有限的,但是,只要有企业买地,有人买房,房地产的贡献就在了。
这次疫情是黑天鹅,突如其来,造成了经济猝死,很多行业是断崖式下跌,而且波及全球。
这种非常情况靠经济转型升级、新基建等“远水”,都不能解决“近渴”的问题。房地产带动能力非常强,远远超过汽车和5G,因此需要适度调整房地产政策,增加老百姓的购房欲望。
具体如何调整?我认为应加大对刚需、改善型需求的支持力度。对这两类需求,房贷利率应该打折,也就是LPR利率下浮,而不是上浮。
可以考虑成立住宅银行,给首套房类似公积金贷款的利率。现在公积金贷款不足以覆盖全部房贷,把公积金制度改革为“住宅银行制度”后,让首套房的贷款基本上都可以享受类似公积金贷款利率。
此外,给予二孩、三孩家庭更多购房优惠,比如首付降低到2成,房贷利率进一步下浮。
说白了,让每个中国人一生都有一次享受低利率购房的机会,多生养孩子的家庭有两次享受低利率购房的机会(改善需求)。
普通改善购房家庭,至少利率不上浮。投资性需求购房,可以适度上浮。
从时间上来说,放松调控越早越好,先从刚需购房者(首次购房)做起,把上浮的利率降下来,全国都打9折(LPR利率下浮47.5个基点);改善型需求,都维持LPR报价利率,不加点。
目前,全球疫情以及可能的金融危机、经济危机还在进行之中,疫情和经济危机的程度尚无法确切判断。所以,中国方面的调控政策,将根据疫情和国内国际经济形势的变化来制定和实施。
此外,我认为中国许多内陆的中等城市(人口在50万以上100万以下),例如驻马店、衡阳等,也包括长三角的县级市海宁等这类城市,理论上不在调控目标之内,但是舆论将他们的因城施策政策太政治化了。
比如,之前驻马店降低公积金首付比例至2成,就被约谈,以及最近海宁放开限购1个月遭遇秒删,其实都是因为舆论压力太大,这些在舆论看来放松调控的政策,对他们而言只是因城施策的具体政策而已。
一二线主要城市放开调控的概率很小,政策主动放开大概率引发超出可接受范围的上涨,特别是深圳这种城市,会进一步提高居民杠杆率和城市成本,这个恶果远大于短期提振GDP带来的收益。
而且,本身目前政府对房地产的态度偏强硬,从国务院近几次会议的文件来看,国家对GDP增速下滑的容忍度比较高,今年经济工作重难点主要放在帮企业、保就业、稳社会上,平稳扛过去,经济数据差点就差点。
不过,三四五六线城市在必要时适度放松购房和土地出让是有可能的,但我认为会比较“定向”和“有目的性”,也就是一城一策。
另外,还要考虑海外局势问题,目前美国政府明显有甩锅和对抗倾向,外部的风险较大。
这种情况下,政府去推高内部泡沫,获得一时的数字之快,有何意义?我们的政府忧患意识很强,不可能想不到,也不可能不做准备。
所以房地产基本上不会出现很多人期盼的专门的“强力措施”,看看近期人民银行的行事就知道了,美联储四个2带大小王(无限期QE)直接一把梭哈,人民银行只是意思意思定向降准5500亿。
就如目前我们所看到的,政府是将一些不太大的具体措施组合起来打,比如新基建、定向企业救助、就业扶助、减税降费等,走精细化、定向化的非强力措施路径。

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