合理多元化助力房企估值提升

2019-03-28 12:02

  合理多元化助力房企估值提升。

  2019年初至今,多地“因城施策”微調政策。此外,中國證監會加快審批步伐,一批住房企業債務申請獲批,同時央行全面下調評級。在此背景下,房地產行業繼續上升,市場出現複蘇跡象。

  行業分析師認為,盡管資本已經反彈,房地產上市公司的估值也在反彈。隨著產業集中度的提高和大型住宅企業的多元化,住宅企業的整體估值水平有望進一步提高。

  A股房企全線上漲

  3月份以來,由於資本市場回暖,地產股在H股和A股繼續集體保持著強勢。尤其是A股房企,由於大盤在2月份連續大漲,幾乎所有的A股房企在2月份都實現了上漲。

  克而瑞地產研究中心的統計數據顯示,H股方面,2018年12月上市的萬城控股在3月份的股價表現較為突出,單月漲幅達到了53.91%。主要是得益於2月26日至28日三天的大漲,其中27日的漲幅甚至達到了23.4%,從而拉動了企業在二月的股價。

  在A股房企方面,市北高新在進入2月份之後幾乎保持了全月的漲勢,尤其是在2月後幾個交易日的連續漲停拉高了股價,雖然在28日上演了“天地板",然而其單月漲幅仍然高達80.25%。

  克勞利房地產研究中心(Crawley Real Estate Research Center)研究員朱一鳴分析顯示,2018年,作為支柱產業的房地產業也面臨嚴峻挑戰。在“限價”、“限購”等一系列的政策調控背景下,房地產行業發展的環境日趨嚴峻,其在資本市場中的表現也不免受到影響。

  根據市場數據計算,2018年初至年末A股房地產板塊下跌33.5%,相較於2018年下半年的低迷態勢,2019年初至今房地產板塊上漲16.9%,市場行情回暖跡象明顯。

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  在這種情況下,住房公司的市場價值也大幅度恢複。以銷售規模達千億的30家規模房企為代表,超過三分之二的房企市值出現回升。其中,市值回升最顯著的是富力地產,增長26.6%,較2018年全年增加了56.2個百分點。

  朱一鳴表示,在資本市場中,除了市值的漲跌幅一定程度上反映企業的經營狀況,企業估值是反映市場對企業未來預期的重要指標。在資本市場升溫的情況下,隨著市場的日益關注和活躍,估價一方面是住房企業投融資需求均等的基礎,另一方面,作為資本方收緊安全邊際的重要依據,其重要性也尤為突出。很明顯。

  他說:“雖然房地產業已發展成為中國的支柱產業,但其在資本市場的估值,尤其是與其他行業的估值相比,仍處於一個較低的水平。”朱一鳴說,一方面由於房地產行業屬於周期性行業,且受政策引導性較強,在2018年經濟下行以及房地產行業出台限制性政策不斷的情況下,估值難免受到影響;另一方面,大規模政策調控對房地產發展產生一定抑制作用,導致部分房企的潛在價值尚未被挖掘,存在一定程度的低估。

  住房公司與香港房地產上市公司

  3月15日,濱江服務(03316,HK)正式登陸港交所,成為港股上市的第12家物業服務企業。15日收盤時,濱江服務報收7.32港元/股,市值19.52億港元,市值位列港股上市物業服務企業第9位。

  ??克而瑞方面的統計數據顯示,截至3月上旬,在港交所等待IpO的房企有海倫堡地產、中梁控股、奧山控股以及萬創國際四家。在房地產公司的物業管理公司,3月4日,藍光開發公司旗下的藍光嘉寶向香港證券交易所提交了上市申請。3月15日,濱江服務(03316,HK)正式登陸港交所,成為港股上市的第12家物業服務企業。奧園健康生活於2019年3月18日在聯交所主板上市。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示,直接在A股市場上市物業板塊,容易形成資金內部轉移的風險,而在兩個不同的資本市場上市,相對會更加獨立。

  2月26日,2019年人民銀行金融市場工作會議上表示,要多措並舉促進信用債發行,穩步發展資產證券化,同時要加強房地產金融審慎管理,落實房地產市場平穩健康發展長效機制。??業內分析人士認為,對於住房融資而言,這意味著資產證券化融資將繼續成為政府的支撐方向。

  本月26日,德信中國在港交所掛牌上市,是2019年首家成功進行IpO的內房企,每股發售價2.8港元,按該發售價計算,經扣除公司就全球發售應付的承銷費、傭金以及預計開支,全球發售所得款項淨額估計約為13.73億港元。

  此後的3月6日,銀城國際也正式在港交所掛牌,根據銀城國際的發售結果公告,企業全球配售3.54億股,每股發售價2.38港元,集資淨額約為7.705億港元。

  此外,在增發配股方面,中糧地產於2月21日宣布計劃以發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份,發行股份的數量為21.12億股,發行股份價格為6.84元/股。

  6.合理多元化助力房企估值提升。

  而在期後3月1日,中糧地產宣布完成了資產重組,大悅城地產已成為中糧地產控股子公司,而中糧地產則將公司名稱變更為大悅城控股集團股份有限公司,同時公司證券簡稱則由“中糧地產”變更為“大悅城”。本次中糧地產和大悅城的合並重組,使得中糧地產的公司資產、業務結構等發生了重要變化,形成了住宅、商業地產、酒店、物業管理等多個業務板塊,推進了企業業務的多元化。

  合理多元化助力房企估值提升。據朱宜興介紹,在房地產業的發展趨勢中,前100名房地產企業中已有三家參與了多元化經營。從“房地產”入手,通過上下遊產業鏈探索多元化發展,可能是提高住宅企業價值評價的重要途徑。

  朱一鳴進一步指出,從國內情況來看,以房企中估值較高的企業為例,這些企業在穩抓地產主業的同時,從商業、旅遊、特色小鎮,到物業、文教、園林等,已基本形成了一定規模的全產業鏈,在尋求新利潤增長點的同時協同房地產主業增強競爭力。

  近年來,房地產企業多元化的探索並不少見。2019年1月21日,碧桂園董事局主席楊國強表示,碧桂園將在做強主業的同時轉型升級,向高科技大型綜合企業闊步邁進。未來的三個重點分別是:地產、農業、機器人。此外,萬科,海洋和其他商業形式涵蓋了住宅,長期租賃公寓和養老金。恒大中國也在努力改變其業務,健康,風格和汽車業務,同時控制其主營業務。

  朱一鳴進一步表示,預計今後大型房屋企業的估值還會進一步提高。隨著我國房地產業的發展,兼並重組和兩極分化進程加快,產業集中度不斷提高。“龍頭企業在征地,融資,規劃和布局方面具有明顯的競爭優勢。在規模經濟和安全的雙重護城河下,其未來的發展前景和企業價值也受到市場的青睞。”

  中指院相關分析人士表示,預期2019年房地產市場整體趨勢不會因此改變,房企融資市場依舊穩字當頭。

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