房地產的黃金十年

2019-02-26 15:45

  房地產的黃金十年(1998-2007)。

  1998年是中國改革開放的大年,很多重要的改革在這一年開啟。

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  1998 年的 " 房改 "( 1998 年 7 月國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》簡稱 " 房改 "),停止了中國人的福利房分配制度,也開啟了中國的商品房時代。

  1998 到 2007 年的十年,中國經濟平均增速達到 12%,城鎮居民可支配收入從 5160 元上升到 13785 元,人口城鎮化率從 33% 提升到 46%,北上深常住人口淨流入 1299 萬。

  這個十年,是中國房地產行業高增長高*的“黃金時代”,房地產*和銷售都處於高速增長狀態。

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  房地產投資平均增速24%,高點是2003年,達到33%。拿地面積平均增速 21.1%,新開工面積平均增速 17%。商品房銷售面積平均增速20%。

  這十年,房地產行業毛利潤率上升至 38%(平均 31%),淨利潤率上升至 14%(平均 8.3%),地價占商品房價格的 23% 左右,開發商的利潤空間巨大。

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  1998 年進入商品房市場後,土地出讓方式並不規范," 土地招拍掛 " 制度一直到 2004 年的 "831 大限 " 之後才全面推行。這段時間,由於土地出讓方式的不規范,同時銀行信貸規模受到管制,自然也就催生了官商勾結拿地、囤地居奇的問題。一些房地產商依靠土地增值、房產增值,財富野蠻增長。

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