永别了,“越有钱,越要贷款买房”的投资逻辑!

2018-01-06 00:36

顺势而为,事半功倍;逆势而力,事倍功半。

 

许多人不是不明白这个道理,而是对“势”的变化缺乏准确认知,甚至因为思维惰性,主观上有意屏蔽“势”的变化——考虑这么多干什么,这么多年不都是这样吗?

 

自从上月财政部部长发文“房产税渐行渐进”之后,几乎每天都有人问我买房、卖房的事情,关于这些,我10天前写了篇文章《甭被房产税吓破胆,该买的速买,不该买的勿碰!》,做了集中回应。

 

这篇文章发布之后,又有属于“该买的速买”的这部分朋友,提出了新的问题“是不是即便可以全款买房,也应该去贷款买房呢?”

 

所以,今天,我就专门聊聊“越有钱,越要贷款买房”的投资逻辑。

 

这一逻辑在过去20年里,事实证明,不仅是对的,而且是极高明的投资逻辑。

这一极高明的投资逻辑,其本质是什么?这是我国城市化红利的阶段性逻辑。记住,是阶段性逻辑,而不是永远性逻辑。

 

何谓城市化红利呢?房价的涨或跌,短期看,可能与货币政策或调控政策相关,但是,中长期看,只与人口流动相关,也即是说,人口流入多的城市,房价有上涨的动力,而人口减少的城市,则房价有下跌的空间。

 

所以,我们看到过去20年的中国城市化,是我国房价大幅上涨的阶段,而在房价上涨的城市中,人口流入更多的、活力更强的一线城市的房价,涨幅明显高于二线城市,而二线城市的房价涨幅,又明显高于三线和四线城市。

 

 

 

了解了房价背后的城市化红利这个核心要素,然后,我们再来回答,为什么越有钱越要贷款买房?

 

因为房价上涨的幅度,大大高于银行贷款利率的幅度,在过去20年,我国一线城市的房价,年均涨幅差不多在15%左右,而同期银行房贷年均利率才5%,也就说贷款买房,每年至少有10%左右的利差。

 

不算不知道,一算吓一跳,10%左右的利差,也就是说,每隔7年,你贷款买房的收益,会高出你全款买房的一倍,每隔14年则是四倍,20年呢,则差不多是八倍。

 

我们举一个例子:如果20年前,你在北京买了一套100万的房子,现在价值1000万,也就是说,你全款买房的收益是10倍。但是,如果你是贷款买房的话,那么收益呢,理论上则可以获得近80倍的收益,当然,当初你是要支付30%的首付款的,这样算下来的话,你至少也能获得50以上的收益。

 

这样的收益无疑是惊人的!所以说,在过去20年,“越有钱,越要贷款买房”是一个超级高明的投资逻辑。

 

但为什么又是阶段性的逻辑呢? 或者说,现在我们为什么要反思这一投资逻辑呢?

 

这是因为,其一,我国城市化高速成长的阶段,当下已经过去,未来将进入慢速城市化、或慢速大城市化的阶段,房价也将进入缓慢上涨、甚至还存在短期小幅回调的可能性,房价上涨和贷款成本之间的利差空间会大幅降低。

 

其二,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是决策层对未来楼市的定调,而在这一定调的背后,则意味着:未来房价可以缓涨,而不可以暴涨。对此,最近一年端倪已现,从限购、限贷到局部城市的限售,你还看不出吗?

 

其三,房贷利率上涨,两年前8.5折、9折的首套房贷款优惠,一二线城市早已不见踪影,一线城市基本还上浮10%;至于一二线城市的二套房,则不仅贷款比例严重受限,而且房贷利率基本都是上浮20%—30%。

 

 

房价悄然进入缓涨区位,而房贷利率明显上浮,“越有钱,越要贷款买房”的投资逻辑,当下是应该重新冷静思考一下了——道理很简单,房价上涨幅度与房贷利率之间的套利空间,已经收窄了,你还套什么利?

 

做个简单测算,如果一二线城市未来15年,房价年均上涨5%—6%(局部仍处于补涨的城市除外),而接受利率上浮贷款买房的你(尤其是二套房),未来15年的房贷利率已处在5%—6%,那么,你如何套利呢?如果你的资金充足,甚至还不如全款买房呢。

 

事物总是在运动中变化的,我们不要用一成不变的思维看问题。

 

贷款买房,首套房,当然应该去贷款;二套房,一看你所处城市的补涨空间是否足够大,二看你的资金实力如何,是全款、还是争取最大幅度的贷款,你就得精打细算、仔细权衡了!

 

来自公众号:国英观察(ID:ygyobs)

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