万达“外患”:为何陷入甩卖海外地产传闻?巨额投资有触礁隐忧?

2017-11-26 20:25

传闻出售的5处海外大型地产项目均未完成开发,旗下美国AMC院线持续亏损,万达在海外投资的20多个项目情况如何?面临什么样的困境?

 

万达的轻资产之路似乎走得并不顺畅。

 

11月23日,富力发布公告称,富力地产将不再收购烟台万达70%的权益,交易代价由约192.05亿元下调至189.55亿元。而这已经是富力第二次将7月19日的那场收购缩水。

 

另据《南华早报》11月17日报道,万达希望以不低于50亿美元的价格,转卖包括伦敦万达一号(One Nine Elms)在内的5处海外大型房地产项目。但万达酒店11月21日在港交所发布公告,称媒体报道不实,万达并未与任何第三方就上述物业项目磋商,但有第三方主动接洽。同时,万达酒店将对物业项目进行策略评估并努力物色能为股东创造价值的商业机遇。

 

对此,伦敦业内一位资深顾问分析称,即便万达真的打包出售5处资产,可能一时难以找到合适买家。而且,受中国外汇管制尤其是对海外房产投资的严格限制,这笔交易对于大陆商家来说吸引力不大。

 

公开资料可见,万达打包出售的这5处海外资产全部为还未开发完成的项目。一名境外开发商表示,从开发的角度看,万达一次卖5个还未完成的项目,而且来自不同的国度,财务预算不同,接盘方会更趋谨慎。

 

8月份才弃购英国伦敦九榆树广场(Nine Elms Square)地块,如今又传出打包出售数处海外资产,曾经大举进行海外扩张的万达,在其海外项目上是否触礁?

 

5处海外地产项目均未完成

 

2013年6月,万达以不到9000万英镑的价格从爱尔兰开发商手中买下伦敦市中心九榆新区(Nine Elms)的一块地,表示将开发成高档酒店和住宅公寓,该项目被命名为伦敦万达一号。当年10月,万达在英国成立房地产开发公司(Wanda One(UK)Limited,简称“Wanda One”),负责项目开发。

 

万达伦敦一号项目于2014年10月正式面向全球发售,当时承诺的交楼时间为2018年第4季度。但该项目建设进展并不顺利,先后更换了两家承建商。根据权威机构分析,预计交房时间最早也要到2019年底。

                                      万达伦敦一号效果图。

今年6月-8月,万达曾经希望以4.7亿英镑的价格购买紧邻伦敦一号项目、九榆新区核心地段的九榆树广场开发地块。但在交易环节,最终将该地块转让给了富力地产和中渝置地的合资公司,此事后来中渝置地已在中报中披露。

 

上述知情人士透露,万达弃购九榆广场恰恰是因为不想对Wanda One的开发造成影响。而如今,Wanda One也被打包出售了。

 

传闻中万达还想卖掉的另外4处地产项目,包括:万达·芝加哥ONE,为高档公寓配套超五星级酒店的综合体项目, 高档公寓可售约406套房源, 总建筑面积约 17.56万平方米,楼高99层,建成后将是芝加哥第三高楼;万达·比佛利山一号将建成酒店、公寓、商业综合性地标,总建筑面积15万平方米;悉尼一号项目位于悉尼核心区环形码头,总建筑面积约8.5万平方米,计划建成酒店、高端公寓、商业等综合性项目;万达位于澳大利亚黄金海岸的珠宝三塔项目,规划建筑面积约15万平方米, 为高端公寓配套超五星级酒店的综合体。

 

对于为何会出现将这5个看起来很优质的项目出售的传言,部分业内人士直指,这些项目前期投入都很大,以万达此前出售国内资产的情况来看,其资金应该不足以覆盖海外项目开支。

 

海外地产投资的资金困境

 

尽管前述5处海外资产最终会否出售不得而知,但暴露出万达开发模式在出海后遇到了一些问题。

 

华盛顿最大的华人商业地产开发商美隆集团(Meladongroup)合伙人刘子洵对无冕财经(ID:wumiancaijing)分析,中美房地产开发思维不同,美国开发商根据市场需求制定住宅地产开发、根据机构投资人需求驱动商业地产开发。

 

实际上,在美国,商业地产开发商是数量不多的一个群体。以约有900万人口的大华府-巴尔的摩地区为例,根据非官方统计,持地产中介牌照的约5万人,其中,约2000人从事商业地产中介,成规模的住宅开发商大约200多家,能开发大型商业项目的公司不超过15家,这些开发商大多是家族企业。

 

这也让中资房企看到机会,“但是他们仍然将国内思维带到了海外。”刘子洵说。

 

万达最大的短板,就是海外项目沿用了其国内高杠杆的模式。比如此次传言被打包销售的位于好莱坞的比佛利山一号项目,根据万达与当地政府的协议,万达需要先付出一大笔钱(8亿美元)才能开发,相当于溢价买了项目。而万达对当地市场项目信息不全面,市场了解不足,人才配置不到位。

 

刘子洵进而举例称,纽约曼哈顿地区的公寓平均出租价格是600美元/平米。以曼哈顿东城和西城为例,底商(指地上一层商铺)零售的年租金在3150-14460美元/平米。可以想象在一个出租公寓项目里,以零售面积取代部分住宅面积,取代的部分将产生更多的租金收入。这样会导致将来物业在出售时价值更高。

 

住宅和零售之间的建筑成本并没有相差多少,有能力提前完成旗舰招商,能合理的设计底商和整体项目,一个个本来财务上行不通的项目就有很大机会变得有利可图。

 

万达或许在项目收购初期也是这么想的,然而,与其他中资企业一样,万达在海外开发大型商业地产项目过程中面临挑战:购买土地前取得旗舰店入驻意向;购买土地过程中,项目设计过程中租约谈判,而这种谈判一般需要一年到一年半。

 

而万达显然没有花足够时间与人力做前期工作。

 

再以比佛利山一号项目为例,付给当地政府4.64亿美元地价,项目开工要先交付6000万美元给政府,再加上后续30年差不多还要付给政府8亿美元、建安成本约2亿等,整个项目预计付出约15亿美元。

 

事实是,目前在比利佛山庄不到100万美元就能买一套公寓,即便万达能卖到150万美元,以1/3面积为公寓匡算,大约能出售600多个单位,大约能收获9亿美元,远不能收回成本。而且当地银行贷款的时候会有风险评估,更看重本土行情。

 

这就是万达上述5个未完成项目或许面临资金困境的逻辑。与此同时,去年以来,在换汇制度趋严后,国内高净值客户群体资金出海意愿减弱,房企海外融资近年来始终面临隐性“汇率陷阱”。

 

豪赌资产升值遇上金融紧缩

 

除了地产项目外,万达的其他海外投资也不尽如人意。

 

今年7月,万达被标普列入负面观察名单,评级为“BBB-”,万达“内忧外患”有迹可循。

 

同样在7月,万达被爆有6个被管控的海外项目,包括美国院线连锁公司AMC娱乐控股公司、卡麦克影业、英国游艇生产商Sunseeker International、好莱坞制片公司传奇娱乐、英国和欧洲第一大电影院线Odeon & UCI Cinemas Group、北欧院线集团Nordic Cinema Group等。

 

与此同时,万达海外投资项目逐渐浮出水面。2012年至今,在英、美、欧洲、澳洲一共收购22个项目,分别在美投资225.28亿美元、在英国投资19.41亿英镑、在欧洲投资超过55.6亿欧元、在澳洲投资7000万澳元。

 

值得关注的是,万达收购的美国AMC院线(NYSE:AMC)持续亏损。11月7日,AMC公布的第三季度财报显示,营收11.78亿美元,同比增加51.2%,其中饮料及食品项目营收3.6亿美元,同比增加45.2%;院线收入6380万美元,同比增加87.1%。尽管营收在增加,但AMC的净利润为7310万美元,亏损4270万美元,较2016年同期下降3.9%。

 

AMC亏损并非万达海外投资遇挫的偶然现象,其背后隐现全球金融紧缩通路。

 

各国通胀持续低位。今年前9个月,除英国外(脱欧公投后英镑大贬,导致英国输入性通胀,但持续性不强),美、欧、日等发达经济体通胀一直在2%的目标水平之下低位运行。最新一次议息会议上,四国央行各自下调了2017-2019年的通胀预期。国内也是如此,自2月份起CPI同比增速已连续第8个月低于2%。与此同时,国内金融业去杠杆行动亦步亦趋,房企融资额度大大受限,这将开始逆转在信贷刺激下而暴增的基建投资和房地产投资。

 

有研究显示,内地房企美元债的偿还压力将在未来数年内出现,去年有约63亿美元债券到期,是2015年到期债券规模的两倍。并且,中国二、三线房企在海外美元债的评级多数为B级,普遍偏低。

 

这在万达也能找到对应的路径。AMC股价连续下跌、公司第二季度净利润亏损的情况下,8月9日,AMC宣布公司已经决定出售其所持电影制作公司Open Road Films 50%的股份。根据公告显示,AMC将其所持Open Road Releasing LLC的股份以2880万美元的价格出售给了Tang Media Partners。

 

2017年诺贝尔文学奖获奖作家石黑一雄在其小说《被掩埋的巨人》开头里写道:那时人们应该把食人兽当成日常的危险,何况还有很多要担心的事情。怎样从坚硬的土地上获取食物;怎样避免柴火烧完;怎样阻止一天能杀死十几头猪、让孩子脸颊上长出绿色皮疹的那种疾病。

 

这段话同样可以影射当下国内房企的现状:当在企业眼里,还有比资金链更“危急”的事情需要去处理的时候,比如如何获取项目以维持企业生命、如何偿还短期债务,资金风险往往被放到了第二位,甚至更后面的位置。


来源:无冕财经;文/   叶孤城

财经

关注全球经济形势,包括经济动态、最新经济政策以及建立在经济现象基础上的专业分析。

评论

【声明】评论应与内容相关,如含有侮辱、淫秽等词语的字句,将不予发表。

推荐阅读