租售并举能够让房地产回归到居住功能吗?

2017-11-15 01:22

最近国内有50多个城市规划要发展当地的住房租赁市场的计划,希望通过住房租赁市场发展让房地产市场回归到它的居住功能。发展租赁市场成为当前国内各城市房地产市场热闹话题。

问题是,发展住房租赁市场,中国的房地产市场能够回到它的居住功能吗?

住房的居住功能存在多样性,不同的国家采取不同的方式。它可以是持有性的居住功能,而住房的持有又包括政府持有、社会团体持有及家庭持有;它也可以是租赁性的居住功能,租赁性也包括政府租赁、社会团体租赁及市场租赁等。这些完全取决于各国政府房地产法律制度安排。尽管其中没有一种固定最优的模式,以市场租赁为主导来发挥居住功能的模式可以说是一些国家解决住房居住功能比较好、市场交易成本低、可能是比较有效率的模式。但是这个模式必须建立一系列基础制度安排上。

比如为何德国及欧洲一些国家的居民更愿意租赁住房而不是持有住房,就在于这些国家法律制度安排有关,就在于这些法律制度更有利于住房租赁者而不是住房持有者。比如在德国,居民住房租赁为居住功能的主要形式。按照德国的《宪法》和《住宅建设法》的规定,保障居民基本的居住条件是联邦政府首要的政策目标之一。德国房地产市场的宗旨就是要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房,生产的住房就是用来居住的而不是可用来赚钱的。所以这些法律明确规定德国的房地产业不是推动经济增长的工具,而是保障居民居住福利水平不断提升的行业。

也就是说,在德国,房地产市场对住房投机炒作功能是完全拒绝的,在德国,之所以有住房市场投资一切都围绕着居住功能来发挥。比如政府可以通过补贴的方式鼓励建造住房,但这些住房是用来保证市场租赁,并让企业的利润限制在一定的范围内。为了做到这点,德国住房租赁市场相当发达及所占的比重较高,1999年德国居民住房的租赁率达57%。因为,德国政府的房地产政策实行了对社会租赁住房进行全方位的补贴,同时建立起了对住房租赁者强势保护的法律制度安排,以此来保证居民更有意愿租赁住房而不是持有住房。同时,德国也先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策,从而让德国住房投机炒作者无利可图,让德国的房地产市场完全回到居民消费的居住功能上。由于德国政府对住房的居住功能明确定位,这就使得德国房地产市场的价格在近20年的时间里保持绝对稳定。1997-2015年近20年间德国房价累计上涨大约在10%,远低于居民可支配收入增长及物价累计上涨水平。而居民居住的稳定和居住支出的消费成本低,这也成了德国经济持续稳定增长的最大动力。

对于中国来说,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,既有现实的背景,也有内在的市场逻辑。现在的问题是应该设立什么制度来保证,或中国房地产市场的居住功能何以可能?正如2016年中央经济工作会议所指出的,为了促进房地产市场平稳健康发展,就得要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。也就是说,对当前中国房地产市场重新定位,并让它回归到基本居住功能,这是保证未来中国房地产市场能够持续稳定发展的必要条件。所以,十九大报告又对此特别强调。这些文件对未来中国房地产市场的定位是十分清楚的,即中国住房市场的基本功能是居住、就是消费,而不是投资赚钱。而住房的居住功能的获得方式可以是由政府提供,也可以通过市场化的方式购买及通过市场租赁的方式来获得。

现在的问题是中国房地产市场回归到居住功能将面临一系列重大的障碍。首先,当一个以投资投机炒作为主导的住房市场要回归到居住为主导的市场时,由于住房投资者出价远高于住房消费者的出价,住房消费者早就被挤出市场。在这种情况下,住房市场要回到居住功能,就是要让房地产市场的价格水平线全面下移。如果房地产市场的价格水平不全面下移,要实现住房的居住回归是不可能的。但是2016年930及2017年317房地产市场调控以来,政府一方面要遏制房价疯狂上涨,但另一方面要保持房价稳定而不希望房地产市场回归到居住功能导致房价下跌。在一线城市及二线热点城市,目前的房价早就上涨到了完全远离居民消费居住的水平,如果这些城市的房价不下跌,房地产市场要回到居住功能只能是一句空话。就目前的房地产市场形势及利益格局来说,要解开房地产市场回归到居住功能这个结并非容易的事情。

其次是政府提供的保障性住房及住房租赁市场如何发展的问题。这是居住功能发挥两个重要方面。对于前者,一些经济条件好的沿海城市已经发展得不错。但是,对于后者则问题很多。因为租赁市场发展问题不仅在于如何保护租房者的利益,而且还在于对住房投机炒作者进行严厉限制问题。如果住房投机炒作者的暴利行为不能够得到严格限制,那么持有住房者肯定不愿意拿出住房来出租。到目前为止,政府还没有出台真正遏制房地产投机炒作的政策,如韩国那样出台房地产交易累进所得税,住房交易的阴阳合同盛行等。只要住房购买有利可图,居民就无意愿租赁住房,而更有意愿购买住房。活跃的住房租赁市场也无法形成。还有,要发展繁荣的住房租赁市场还需要设立一系列新的制度安排。比如政府对租房者的补贴、建造租赁性住房企业的政策性资助等等。

再次,住房居住功能的绝对优先性原则如何固化的制度上,中国的《住宅法》等一系列与居住功能绝对优先性的制度安排如何设立。对当前中国的房地产市场重新定位并让其回归到居住功能,肯定要设立一系列的新制度安排。这同样是一场重大利益关系的调整及博弈。如果这场博弈不只是如以往住房制度改革那样对危机的应对式反应,也不是仅由职能部门或少数人制定,而是需要通过公共决策的方式来进行,这样才能够实现整个房地产市场利益调整的均衡化。但是,目前这些方面的制度安排还差距较大。所以,要发展中国的住房租赁市场,或能让住房租赁市场让当前中国房地产市场回归到居民功能还是遥远的事情。不是一些建造一些租赁性住房就可以解决的问题的。

作者: 易宪容

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