买房不用智商的时代已经终结了

2017-10-24 20:14

昨天的新闻称:2018年将是房地产最困难的一年。然而,就在同一天,A股地产版块全天领涨市场。房价涨幅跌了,调控严了,炒房没钱赚了,为何房企股票依旧蹭蹭蹭往上涨?真心看不懂了。

文/巴九灵;来源:吴晓波频道

昨天一早,小巴打开电脑看新闻,立马就懵了。

诺,很多网站的头条是这样的

然而,昨日股票市场的走势却是这样的

房价涨幅跌了,调控严了,炒房没钱赚了,为何房企股票依旧蹭蹭蹭往上涨?反正小巴的智商已经不够用了。房企股票大涨,也就是说房企发展势头不错,那么我们最关心的房价呢?

关于房地产的话题,也在昨天结束的大会上被重点点名:

大会报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

住建部部长王蒙徽则表示,未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点,以建立租购并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,推进房地产长效机制的建立。

大会的语言太官方,小巴只悟到了调控肯定不会放松这一层。于是,紧急连线了三位大头,来重点分析:房企股票为何能大涨?大会后房地产走势如何?房产投资时代真的终结了吗?

特别要提醒的是,党的全国性代表大会提及房地产政策,只有两次,第一次在十七大,但只是提到了廉租房制度。第二次就是在这次大会,其表述在我看来意味着中国房地产政策的巨变,因为报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房,而是住房的总体定位以及未来的长效机制问题。

 

同时,提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域,而是出现在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。

 

什么意思?意思很大,最大的意思是房地产政策已经由过去的经济政策转变成民生政策,住房的民生属性已经占据最重要的位置,这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

 

同时,住建部部长王蒙徽的讲话透露出最大的信号是:中国住房投资作为最好投资的历史已经结束。高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题,避免给市场再次释放错误的信号,导致市场再次反弹,这应该是明确无误的。

以上两大信号,影响巨大:

 

短期而言,房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看,变天已是定局。

 

根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,由于四五六线城市的发力,虽然房地产特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响,8.1%的增速仍然在合理区间内。

 

这事实上也意味着,在明年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻。

 

从中期和长期看,中国房地产和房价的态势,一方面取决于宏观经济周期下,包括货币政策等的取向;另一方面,也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。

 

从中国经济大周期和货币政策而言,货币的不超发,宏观经济大周期的转折,以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换,都意味着,投资房地产高收益低风险时代,正在慢慢终结,买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

昨日,地产股A+H大涨,以及近期房地产板块走势不错,有以下几个原因:

 

根本性原因:需求拉动。中国人口基数大、城镇化步伐还在继续,刚性需求很大。包括武汉、长沙、合肥、郑州等省会城市,现实情况是开盘立即售罄。

 

大会报告给房企上市公司也带来了利好。大会明确提出要建立租购并举的长效机制,逼迫房地产行业转向新机制。

 

房企的业绩支撑了股市上涨。沪深两市共计54家上市房企披露的2017年三季度业绩预告显示,净利润实现同比增长的企业占接近七成。

 

从刚结束的大会对房地产的定论看,我预测之后的楼市,特别是一线城市、二线热点城市的房价基本会稳定下来,不太可能出现较大幅度的上涨,但也别指望这些城市的房价出现大幅下跌。

 

其实,在大会召开之际,房地产市场的租房市场已经发生了一些大事,互联网巨头们纷纷进入房地产。

 

阿里巴巴杀入房屋租赁市场,本月阿里巴巴旗下支付宝宣布租房平台上线;昨日,北京住建委公告显示,京东将成为北京住房租赁市场的支持平台。

 

互联网巨头进入住房租赁市场,我更希望他们能借鉴共享经济模式,利用大数据、云计算等技术,深层次挖掘城市中现有的闲置住房,然后将它们投入到租赁市场。

 

若采用这种模式,对整个房地产市场的影响非常大,特别是对目前的传统租赁体制会带来根本性的变革。租房市场的比例将大幅度上升,一线城市的刚性购房需求将下降,房价走低也指日可待。

地产股最近一直很强,现在正是周期的顶点,是业绩最好的时候,今年年报也会是最靓丽的一次,至于销售下滑,要到明年中报才会显现。所以突然上涨并不奇怪,而且昨天涨得最好的是租房板块。

 

这次大会对房地产定性了——房子是用来住的不是用来炒的。未来将不断强化房子的居住属性,打击各种炒作,而打击炒作的办法是:

 

继续降低杠杆,从金融端限制;

继续限制交易,未来成交量将继续下降;

一二线楼市已开始冰封,三线也即将风停。

未来房地产肯定是商品的归商品,保障的归保障,单开一个服务器,通过各种保障房把刚需接走。共有产权房、公租房这种新加坡模式,将把房地产划入民生工程。

 

民生保障了,商品房就会失去腾挪的空间,之前九成的需求基本都是换房需求,老破小卖不掉,改善的也就买不了,所以整个商品房市场将陷入流动性陷阱,有价无市将一直持续。

 

但由于影响预期的加息和房产税两个因素还未出现,所以楼市转向也不会发生。没有卖出的力量,是不会发生大跌的,更多是维持价稳量跌的局面,很显然时间已经成了炒房最大的敌人。

 

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