空前狠招:禁售70年!深圳拼了!

2017-10-12 06:49

一、深圳传来大消息,禁售70年!

 

限售、限购、限贷、限卖,自去年“十一”楼市开始调控以来,中国一个又一个城市掀起了调控的“比狠模式”。

 

随着楼市调控的不断升级,租售同权、共有产权房等房地产长效机制也开始在部分城市推广开来。

 

深圳,这个本轮房价大涨的起源城市,10月11日,再次放出凶狠的调控大招,震惊全国。

 

据深圳市土地交易中心官网公告信息,龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地,楼面价起拍价为8616元/平,最高限制在1.1万元/平。

(官网截图)

 

此次拍卖,采用“单限双竞”的方式,并首次要求开发商自持,不得分户登记,不得转让,规定年限为70年。

 

也就是说,在这70年里,买家只能把房子租出去,而不能卖出去。

 

自此,深圳有了第一宗“禁售70年”的居住用地。

 

二、深圳“禁售70年”有何玄机?

 

“禁售70年”在深圳是第一次,但在广东则是第二次。

 

早在今年6月份,在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科就用折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年不出售的方式,成为了广东第一个“禁售70年”案例的买家。

 

同样是“禁售70年”,但深圳跟佛山却截然不同。

 

佛山是万科主动自愿拍得的市场行为。万科作为大开发商,在这之前,于2016年12月在北京就已经拿过两块100%自持、年限70年的土地。

 

在今年4月份,万科又在广州的白云和黄埔拿过两块70年自持期的地,只不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%,并不是100%的自持。

 

前前后后,万科五次拍得70年自持期的土地,这是万科自身主导的向租赁转型的商业行为,此时,又遇到了政府要发展租赁市场。所以二者一拍即合,携手为楼市的未来找出路,这种举动完全和限售无关。

 

但深圳这次就不同了,深圳的这个史上第一次的“禁售70年”,是政府主导的行为,而且还叠加了四大限制条件,具体是:

 

第一,项目建成后,所有商业用房+租赁住房,将在出让年限内全年自持,也就是“70年禁售”,同时要求限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押,但金额不得超过合同地价与建筑物残值之和。

 

第二,采用“单限双竞”。单限就是限制最高竞价,也就是10.1亿元封顶,在限价的范围内价高者得。“双竞”是竞价、竞人才房面积。

 

如果多位竞拍人都达到最高限价后,竞拍人将参加终极环节:比人才房面积。移交人才住房面积最多者,将成为竞得人。

 

第三,本次项目验收后,优先为在深圳市龙华区工作居民提供居住配套服务。同时,官方规定装修租赁房屋要满足市场需求,租赁合同不得超过20年,不得转租。

 

第四,开放商需承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

 

锐眼要说,这四大限制条件,可谓招招致命:

 

1.“70年禁售”彻底在时间上锁死了拍买者转手倒卖赚价差的机会。

 

2.深圳此次拍卖的最高限价为1.1万元/平,而比深圳远远逊色的佛山,每平米的楼面价位则高达1.53万元。深圳如此低价,毫无疑问是在严格限制土地价格,这是从根源上控制房价的一种手段。

 

3.优先为本地居民提供教育、车位、商业等公共服务,这对于深圳市民来说,无疑是一个好消息;此外,不得转租也封杀了二房东的寻租获利空间。

 

4.这两年房价的大涨,很大原因就是海量社会资金通过信托、理财等渠道流向了房地产,房企杠杆率大增,高负债经营已成普遍现象。加强土地购置资金来源审查,正是对症下药,封杀开发商花样繁多的融资空间。

 

三、高房价,深圳之殇

 

深圳,作为2015年以来全国房价上涨的领头羊,在之前的楼市在大涨中,虚假宣传、捂盘惜售等乱象层出不穷。

 

作为全国金融最发达的城市,深圳在房价大涨过程中,无数资金更是通过信托、理财、基金等多重渠道汹涌杀入楼市,首付贷、现金贷等等五花八门的杠杆游戏也被投机客们玩到了极致。

 

去年9月,深圳更是爆出了“6平方米,总价88万鸽笼房”的新闻,惊爆了网络。

 

深圳,一个伟大的创业城市,却出现了无底线炒作“鸽笼房”的开发商,这一事件的背后,是社会风气的变化,反映了高房价对实体经济的摧残。

 

深圳房价高到了什么程度?美国经济咨询公司LongviewEconomics的一项研究显示,深圳已成为全球房价第二贵的城市,仅次于美国硅谷的圣何塞。

 

硅谷,作为全世界最顶尖的科技公司的聚集地,作为全美国人均收入最高的地方,房价最贵,自然有它的道理。

 

然而深圳有什么?很多人说深圳有华为、腾讯。

 

华为作为中国最优秀的通讯企业,基层员工都能达到年薪30万的水平,中层人员更是年薪百万以上。就是这样一家赚钱的企业,也快被深圳的高房价给逼走了。

 

去年,有一篇叫做《不要让华为跑了》的文章在朋友圈里疯传,说的就是华为由于深圳的高房价、高地价而外迁的事情。

 

受困于深圳的高地价,华为把终端基地已经建在了东莞松山湖,占地高达1900亩。在深圳,仅留下了华为总部。

 

如果这1900亩的基地建在深圳,光买地成本就会是打死任正非也付不起的天价。

 

任正非在接受新华社采访时,曾经明确表达了对房地产泡沫的厌恶:

 

1、“高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路,活力分布的时代已经形成了,但不会聚集在高成本的地方。”

 

2、“大工业的发展,每一个公司都需要一定的空间发展。工业现代化最主要的,要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少、越来越贵,产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房,要有生活设施。生活设施太贵了,企业就承载不起;生产成本太高了,工业就发展不起来。”

 

华为尽管总部没有搬离深圳,但其他部门的搬离也让深圳失去大量的GDP与优秀人才。

 

不同于北京、上海这种名牌高校云集的大城市,深圳没有知名的高校。而深圳之所以能吸引大量年轻才俊,靠的就是优越的创业环境和工作环境。

 

但是,这一年多以来深圳猛烈上涨的高房价正在让创业环境和居住环境变得恶化,越来越多的深圳企业骨干核心因为买不起房动了离开的念头。

 

而这些企业骨干的离开,毫无疑问将会让深圳失去未来经济增长的最大动力。

 

深圳,既没有北京深厚的政治资源,又没有上海雄厚的商贸底蕴。如果有一天,深圳房价涨不动了、人才也跑光了,请问深圳还拿什么来立足于一线城市?

 

亡羊补牢,为时未晚。这两天深圳召开的全市金融会议中,领导重点强调“防止金融资源过度流向房地产”,就是在银根上对楼市敲响警钟。

 

刚刚,更是曝出了深圳有业主被银行追回480万消费贷的新闻。

 

 

“禁售70年”+追讨消费贷!深圳在最近的调控中,用土地端、金融端双管齐下的办法给楼市降温,这是一个创新之城为斩断房地产毒瘤、重回创新驱动而发出的极致大招!

 

比狠,我只服深圳!

 

 

本文来自财经锐眼公众号(IDxdbc68    

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