中国楼市正在逼近一空前危险的“极值”?

2017-09-14 05:39

正在挂出公示的北京市丰台区西局地块,未来商品住房销售均价不超过77800元/平方米,且最高销售单价不得超过81690元/平方米。该地块除了靠近西三环,地理位置优越外,周边的次新盘龙湖西宸原著,其二手房价格也在12万左右,这就导致该地块的未来售价将远低于当前的二手房价格······

就在该消息引发外界对“房价会不会快速下跌”的讨论之际,微信公众号“财经韬略”发布了一篇最新文章——小心!楼市正在逼近——空前危险的“极值”。究竟,房价是要进入下行通道,还是继续有“暴涨”的可能?



914日,国家统计局公布了最新的楼市数据,一不留神泄露了一个“惊天秘密”——中国楼市正在逼近一个危险的“极值”!

 

在告诉大家这个“惊天秘密”之前,让我们先引入一个概念:消化周期(又称“去化周期”)。

 

“消化周期”的意思是说,现在库存的房子需要用多久才能消化完成。当然,这是一个变化中的概念,因为“库存”的量、销售的量都会变化,但在某个时间点它又是确定的——库存的商品房面积,除以此前一段时间的平均销售量。

 

今年4月,住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,通知指出,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序:

 

对消化周期在36个月以上的,应停止供地;

36-18个月的,要减少供地;

12-6个月的,要增加供地;

6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

 

由此可见,当消化周期低于6个月的时候,是非常危险的,市场有可能出现“供不应求”,最终带来房价飙升(合肥就曾如此)。化周期“612个月”,需要增加供地。1218个月的是正常情况。

 

换句话说,消化周期小于12个月意味着“市场亮起黄灯”(警告),消化周期小于6个月意味着“市场亮起红灯”(房价有大涨的危险)。如果超过18个月,则库存偏多,超过36个意味着库存太多了!

 

好了,让我们看看今天国家统计局公布的数据:

 

18月末,商品房待售面积62352万平方米;

21-8月份,商品房销售面积98539万平方米。

 

由此可以计算出,今年前8个月,平均每月商品房销售面积是1.23亿平方米;而现在的库存量是6.235亿平方米,消化周期是5.07个月。

 

也就是说,目前全国房地产的平均消化周期只有5.07个月了,这是非常危险的数据,意味着楼市如果不降温,市场将出现“供不应求”式的暴涨!

 

更恐怖的是,目前库存的商品住宅只有3.32亿平方米,其他的是办公楼、商业营业用房。而今年18月商品住宅的累计销售面积是8.54亿平方米(见上图),平均每月销售面积达到了1.07亿平方米。

 

这样,我们可以计算出全国商品住宅的“消化周期”只有3.1个月!

令人恐怖的数据!

 

也许有人会说,这是因为房价大涨,大家突击购房产生的效应。如果是正常的“年景”,消化周期还有这样短吗?

 

这很好办,我们看看201518月的销售数据,国家统计局网站上有。那个时候,只有深圳房价开始上涨,连上海、北京都没有动,全国市场更是死水微澜。

 

统计局的数据显示,201518月,全国住宅累计销售面积是6.17亿平方米,平均每月销售0.77亿平方米。如果拿那时的销售量作为分母,拿今天的库存量(商品住宅)3.32亿平方米为分子,可以计算消化周期是4.3个月。

 

所以,无论从哪个角度观察,现在的住宅库量都是非常危险的,随时可能出现供不应求。

 

另外,如果按照今年前8个月的平均销售面积推算,则全国“办公楼”的消化周期是10.6个月,“商业营业用房”的消化周期是18.4个月。

 

算了这笔账,你就会明白几个道理:

 

第一、为什么国家要限售、限贷。如果不限制的话,很多城市将很快无房可卖(主要是住宅,商业办公用房富裕一些),到那时房价将出现更加恐怖的上涨,最终会引发泡沫的破裂。

 

限购、限贷等“五限”政策,可以放慢楼市的销售节奏,让消化周期拉长到正常程度,给开发商“生产房子”留出时间。

 

第二,这也告诉我们一个秘密,为什么开发商仍然拼命拿地?他们急需要补库存。

 

第三,这还告诉我们,为什么搞写字楼开发的潘石屹和搞商业综合体开发的王健林,都在淡出房地产行业、或者看淡楼市。而搞住宅的恒大、碧桂园、万科、融创,都在拼命加杠杆了。

 

这就是当前中国楼市最核心的秘密,一切都在公开资料里,就看你会不会研究这些资料了。


本文来源:财经韬略

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