还在担心房地产崩盘?来看看这两份数据

2017-09-05 04:34

最近行业变局较大,大的全国制度在变,小的城市制度也在变。

关于市场,多空分歧很正常,判断要点在于各人的逻辑能否自洽。我在去年3.25沪深调控、去年10.1全国大城市严控、以及今年两会前后环都市圈严控之后,一直没改“谨慎乐观”的基调(“这依然还是一次调整”)。自然也经常看到很多悲观的看法,有些风险分析自认很有道理,但大部分完全不靠谱。

我一直坚持学习研究一些长周期的问题,并以此结合分析短期市场。那么,现在距离3.25沪深调控已逾1年半,距10.1严控也已10个月,距两会严控也已近半年,可以对过往做个回顾了。

给大家看两份大数据,一份是今年1-8月房企的销况,第二份是深圳东莞前8月的市场销况。

先谈第一个问题。

一个是上半年上市房企的整体销售数据。深圳搜狐焦点的朋友做了统计,我引用他们的图表,3张。

结合着这几张图和公开报道,总结一下房企半年度全貌,就看四个指标:

1、销售状况:五限令下,上半年房企卖得非常好,很多销售额都创了新高,12家房企半年度冲进千亿俱乐部,6家半年销售额增幅在45%以上(其它实力房企增幅也普遍可观)。看这个状况,2017年中国房地产的销售又很可能创下历史新高。(上市房企净利润也在近三年里回到了两位数,但因为这个指标显示的是2015-2016年的结转,所以不观察)。

2、销售目标:多家房企上调了年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿;中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元;龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿;世茂上调10%至880亿;富力由730亿上调到800亿……

3、财务状况:上市龙头房企货币资金充沛,负债率显著改善。到年中,万科持有货币资金1075亿,净负债19.6%;中海持有货币资金1195亿港元,净负债16%;碧桂园持有货币资金1201亿,净负债率37.8%,半年降10.9%;一直高负债的恒大,这次的资产负债率也大降一半,到75.5%。

4、土储状况:虽然地王被控,龙头房企于一二线以并购手法大幅囤地。到上半年,土储过亿级的房企,已经达到了6家,这在以前是完全不可想象的。且主力土地都集中在都市圈,手法变为并购,比如孙宏斌的凌厉。

这四个指标,可以做出如下判断:

1、市场比我们担心的还是要好很多,重申最早的判断:这依然只是一次调整。虽然一二线城市和环都市圈楼市被控,但还是老话,调控的要旨并非是要打垮楼市,而是控制过疯。房企卖得好,说明需求依然存在并且坚挺,更说明买家对未来的预期依然不差。这种需求以及预期尽管被压制,但最终依然会从交易中透出来。

2、担忧主流房企资金断裂倒闭的风险不存在,实力房企年底前缺乏大幅降价的压力和动力。在去年10.1严控之后,曾有开发商悲观判断,严控个半年,市场就会垮。而且,以往这样的调控,年底前后都是一个买点,因为总会有房企降价来冲业绩。而从这半年度主力房企的资金持有量、负债率情况、土地储备状况,即便下面市场销售减缓,都很难出现大幅降价的可能,更不存在倒闭跑路的风险。

3、龙头房企依然看好房地产的长周期发展,市场集中度在快速提升。中国房企过亿级的土地储备最早是由恒大和碧桂园创下的,万科、中海早几年都维持在5000万左右的规模。但从今年,论房企销售量要以5000亿级划分,论房企土储量要以亿级划分。预估今年最大的房企市占率会史上第一次接近并达到4%。而这些房企囤下巨额土地,最基本面的考虑依然是相对看好中国房地产的长周期发展。尽管有万达、潘石屹在去地产化,但不影响主流住宅开发商的基本判断。

再来谈第二个问题。

落地到具体都市圈,比如深莞惠都市圈,也大概一样。

我以深圳、东莞的二手房量价图做样本,再上几张图。

这是深圳中原地产提供的深圳1-8月二手房量价图。8月,深圳二手住宅成交套数5732套,环比下降1%,成交均价57021元/平,与上月基本持平。南山、宝安、龙岗、龙华出现了上涨。深圳二手房这种平稳顽强的价格走势已经持续了1年多,显示出来市场需求的承接力依然庞大。调整时刻都在发生,成交量一直低迷不堪,但是价格的我顽强显示了卖方的心态,并没有部分观点认为的那么不堪,更是回应了首付贷会导致深圳楼市崩垮的夸张担忧。

对于新房市场,建议大家关注最近市场的异动。尤其是至少三个豪宅项目的入市,这些豪宅都得到了很不错的成交,说明了一点:经过了调整,豪宅的价格在稳固,尤其是深圳湾沿线12万/平米的价格,已经为客户完全接受,且认为被低估。这是所有人一张钞票一张钞票的投票,最终给它的定价。

再看东莞前8个月的二手房价格,我们知道,两会后,东莞创下了连续3个周周周出调控的奇闻,那么半年房价如何了。

这是乐有家研究中心提供的数据:8月东莞二手商品房成交5379套,环比7月上涨7.5%,二手商品房成交均价13525元/㎡,环比下降3.77%,价格趋平。这半年来,东莞二手成交量开始在5000套以上企稳,价格先跌后涨再跌,但基本都维持在1.35万/平米的中线上下浮动。

如果说半年的走势看不出来名堂,和去年比就更能说明问题。看这张图。

这是家家顺提供的东莞2016年二手房全貌,可以看出,东莞去年月度成交量都在5000-6000套,而价格在1.1-1.2万/平米。说明了,严控的这半年,二手房的成交量出现了调整但没有崩盘,而价格还是比去年为高。

落地到城市,反映出来的市场现实,和落地到房企的报表上,是一致的。市场的确在出现调整,但是无论是眼下还是未来,都没有我们想象得那么可怕,也不需要认为会很可怕。

有朋友问接下来第四季度的市场走向,坦白讲,我也不知道短期的房价会怎样,谁说他能看明白短期我也不信。但现在一个比较重要的事情是:深圳房地产已经逼近了“三年小周期”的尾端。未来走向如何,在半年内会慢慢明朗化。这里,可以教给大家一些值得关注的指标。

1、大周期和短期政策面,都不是变量,都不用再看。在大周期,城市化走向第二阶段、房地产也走向第二阶段的大趋势,没有变。在短期政策,年底之前的房地产政策(包括货币政策)更大可能会维持现状,不会再紧也不会松到哪里去。这个也没有变。

2、关注两个变量,一是长效机制,有变化且偏空(比如租购同权、房产税),不少观点也总是因此大呼:楼市要变天了。我只提醒一点,请首先准确描述清楚中国房地产现在的状态。我认为,现在中国房地产处在长效制度替代行政干预的关键窗口期,而且可能是最后一个窗口期。以租购同权、房产税为代表的长效机制,目的是来逐步替代以“五限令”为核心的行政干预,进而以此实现房地产软着陆平稳过渡的,不是要把楼市打垮的。如果因此打垮了楼市,毫无意义。这是我们要把握的。

3、二是市场面,也有个变量:存销比。我之前提醒过,现在严厉调控持续了不短时间,房价没有出现明显下滑,但房地产库存却出现了明显下滑。政府的限价严控加上开发商预期的收缩,主流房企的竣工面积在下降,大中城市住宅的库存也在快速下滑。所以说,这10几年来的历史已经多次印证:行政管控从来都是一柄双刃剑,把握不好分寸,很容易成为房价再度上涨的触发器。这一部分现在露出的统计数据还不多,还需要再观察一段时间。

来源:朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱文策,曾任南方都市报房产新闻部首席记者、南都房产新闻部(深莞惠)副主任。

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