大开发商开始降价大甩卖 要不要抄底?

2017-06-28 08:11

在中国政府的大力调控下,全国楼市一片低迷,负债太高的开发商顶不住了,终于8折大甩卖!

首先hold不住的是近年来沉迷并购的融创。当然,这其中应该也有被乐视套了一把的缘故。

据好有财介绍,融创先是在郑州降价超过20%甩盘,秒清;在天津也大搞促销,彻底惊动一二线房地产市场。

这一年多来被房价压得喘不过气的刚需们,房价的真·回落,就在眼前啊!

为什么说“真·回落”?因为之前你看到的开发商降价,都是政府行政手段逼出来的,不降价,就不给预售证。只有开发商主动降价,才表明在这场买卖双方的市场博弈中,卖方要投降了。

这次,孙宏斌的融创率先举手投降。

不过,郑州融创敢在周边高层市场均价1.3万/平方米以上的行情下,开出均价1万/平方米的“跳楼价”,还是有条件的:

客户需要全款购房。

没有一家房企愿意放弃利润,现在这么急吼吼地降价,还非要求你付清全款,一定只有一个目的:快速回笼资金。

事实如你所料,财大气粗的开发商,在政府一系列的调控组合拳下,也开始缺!钱!啦!

前两年房地产火热的时候,开发商财大气粗,借钱圈地比较激进。一个数据可以给大家参考:A股70家上市房企的有息负债,去年比前年大涨20%,增量几乎集中在去年的前三季度。

而从去年北京9·30新政开始,调控政策的蝴蝶效应逐步扩散,开发商融资渠道也在收窄。先是不让交易所发债给房地产公司,再是规范银行给房地产公司的信贷,后来不但境内不让发债,境外发债也越来越严。

总之,现在已经没有什么灵丹妙药,能让开发商迅速回血了。

之前借下的天量旧债,眼看着一天天临近到期,新债却一天比一天难借。可以想象,今年下半年至2018年初的偿债高峰,对不少高杠杆房企来说,简直是一场潜在的债务危机。

如何度过危机?中小房企可能选择“卖身”,被动扎入房企整合的浪潮。规模大一些的房企呢,不得不在一些销售压力大的城市,主动降价,以补充现金流。

接下来就要敲黑板了,因为现在买房和卖方正在僵持。如果你知道了卖方的底牌,这场谈判,你就胜券在握!

大开发商的底牌在哪里?在他们公司的财务数据里。

拿10家业绩最高的房企来举个例子吧,根据各家公司2016年年报,看看他们的净负债率——

净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,反映企业的资产结构  

你现在应该能明白,为什么融创会急着甩盘了吧?净负债率高达121.5%,在前十大开发商中排名第一!

同时,净负债率超过100%的,还有恒大、绿地这两家。换句话说,下一个降价的大开发商,很可能就是这俩。再接下来,则可能是保利和绿城。

为什么他们也要跟进?

原因很简单,大家都明白楼市在下坠,大家也都缺钱。

现在融创率先降价,等于先从市场上收割了一大笔钱。接下来,房价只会继续下跌,你降的越晚,能回收的资金就越少。融创可精着呢!

谢谢孙宏斌,甚至也要感谢贾跃亭。正是因为贾跃亭的乐视吸走了融创的150亿,加剧资金链紧绷,然后融创就推倒了今年楼市下行的第一块骨牌……

如果你所在的城市,正好有这些开发商的待开盘项目,给我盯好了,指不定就是个捡大便宜的机会。

不过,你肯定会问,是不是可以撸起袖子看开发商打架,等他们降的差不多了再进去收尸?

又或者,像很多人以为的那样,中国楼市会彻底完蛋?呵呵。

你可别天真地以为,开发商主动降价,就是楼市要崩盘,吓得不敢动手。

表中可以看到,现阶段国内的房企净负债率,普遍是比较高的。他们借的钱去哪儿了?买地,抢占市场,快速扩张。不少房企有意采用这样的策略,融创就是其中的代表。

融创的老大孙宏斌,虽然老早就说“对房地产市场悲观”,但实际的投资,却比谁都猛。过去一年,融创的新增土地储备近5400万平方米,大部分集中在一二线城市。

其他房企也是类似,在一二线城市砸重金囤地,土地储备规模大增。所以,就算如今打折降价,也并非地产大佬真的不看好楼市,而是想撑到下一轮行情时,再赚。

房价有周期,你不能总是等涨起来的时候,才懊悔不已。

所以,还是要强调一下,对刚需来说,能买就早买。

如果你是改善型住客,还是想在这个周期里面抄底,那么提醒你注意下一个信号——就是热点城市的二手房价也下降!

因为新房都打了8折了,那些真心想卖房的二手房业主,必然也要调整一下心理预期。否则我干嘛不去买交易成本低、设计和规划更先进的新房呢?

但是大家也要注意一个现实,就是买新房的话,短期内,可能开发商会先要求大家付全款。

大家也不必被这种全款买房的方式吓到了。固然你一次性交的钱会比较多,但是全款买房之后,可以考虑抵押贷款,实际上还是可以使用杠杆。你可以咨询下银行,看看抵押贷的利息和贷款比例。

最后,恭喜各位被高房价折磨的小财迷们,楼市降价的第一块多米诺骨牌,已经正式倒下了!

来源:好有财

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