香港楼市疯了吗?!

2017-05-18 22:14

5月16日晚上,香港楼市惊爆大新闻:在中环美利道地块招标中,一幅只有50年年限的商业办公性质的用地,以每平方米54万港元的楼板价成交!

这幅土地总面积只有2880平方米,目前是一个公共停车场和10层楼高的政府大楼。此前,香港廉政公署的总部曾设在这里。这幅土地在2015年被政府改变用途,未来将作为“公共停车场+商场+写字楼”,最多可以建设43200平方米的房屋(其中包括一个公共停车场)。

有8家企业参与了拍卖,其中包括李嘉诚的长实地产。最终,恒基兆业以232.8亿港元价格拿下该幅地块。未来包括建筑成本、资金成本,这栋大楼每平米总成本有望超过65万港元。 

这块土地不仅成为香港历史上新的总价地王,也成为新的单价地王。对于这个招标结果,香港社会似乎很淡然,有“意料之中”的意味。其实早在2015年这幅土地改变用途,准备拿出来拍卖的时候,媒体就给出了“超过百亿”的估值;今年投标期间,媒体则预测总价将超过200亿港币。

虽然“香港新地王”在香港反响一般,但在内地却造成了空前震撼,这超出了很多人的经验范畴。在一般内地居民眼中,香港最近几年比较衰,两年前楼市还爆出了地价下滑的新闻。

去年,上海徐家汇一块住宅用地,拍出了楼板价10万元的天价。当时内地媒体惊呼,北京和上海的地价快要赶上或者超过香港了。但北上深核心区的商业用途地块拍卖中,地价很少能突破6万元,深圳前海近期还多次出现楼板价2万多元的情况(带有定向转让性质)。此次香港中环的地王,一下子把香港跟北上深的商业用途地价,拉开了十倍之遥。

另据报道,香港中环上一次出售商业地块是“国际金融中心”地块,由恒地以及新鸿基地产等财团于1996年夺得。国际金融中心第一及第二期平均楼面呎价2300港元,即2.4万每平。也就是说,中环地价在过去20年上涨超过20倍。

那么问题来了:香港的商业办公用地,为什么价值超过住宅,也远远超过北上深的商业办公用地?

第一,香港中环在全球写字楼市场具有超然的“至尊王者”地位,高地价、高租金一直是常态。

根据仲量联行的最新数据,香港中环片区的甲级写字楼租金遥遥领先伦敦西区和纽约中城区。按照每平方英尺的年租金计算,香港中环为302美元(折合每月每平方米1866元人民币)、伦敦西区为197美元、纽约中城区为194美元。

每月每平方米1866元人民币,这个价格超过内地一线城市很多旺区街铺的价格,令人叹为观止。香港中环片区写字楼价格之高,让很多跨国公司都难以承受,连摩根大通都把办公室迁往了九龙东地区。 

近年来,中环、金钟、湾仔地区写字楼市场出现了一个显著的变化:内地企业不断把区域总部迁移到这里,抬高了租金价格,降低了写字楼空置率,把很多西方跨国公司挤了出去。民生银行、上海银行等出手阔绰,一租就是一整层。而恒大地产、光大控股则整栋购买写字楼,一出手就是100多亿。 

在旺盛需求的推动下,香港甲级写字楼的租金一直处于跳涨的态势之中,这是此次单价地王出现的大背景。

第二,这幅土地的确非常稀缺,中环地区已经22年没有商办土地出让。而这块地的位置又非常好,处在中国银行香港总部大楼对面,距离香港政府大楼、美国驻香港领事馆、汇丰银行总部都不超过500米。 

第三,香港近期有重大“利好”。

今年7月1日是香港回归20周年,央行5月16日刚刚宣布了“债券通”将开通,接下来中央会出台“粤港澳大湾区”的规划,香港的金融、航运、商贸等中心地位会进一步加强。而去年下半年以来,香港的楼市、股市都有走强的迹象。 

第四,内地资金在加速流入香港。

在人民币贬值预期下,海外资产配置成为近年来的热点。香港是中国联系世界的重要经济门户,也是内地资金出来的第一站。更何况,“深港通”、“沪港通”是少有的内地资金合法投资海外的渠道。所以,内地热钱近年来蜂拥流入香港,迫使香港多次出台楼市调控政策。我此前在专栏里预言过,弄不好香港本地的开发商将被挤出香港的土地拍卖市场,因为内地的开发商更有钱,而且面临着资产荒。

那么,香港此次土地拍卖,是不是预示着内地商办用地将面临一个价值大发现?因为北上深的住宅价格,已经有接近香港的迹象;但北上深的商办物业价格,距离香港显然差距巨大。

分析称,由于内地一线城市商办用地供应量太大,物业的库存太大,再加上近期政府的打压,所以在北上深“甲级写字楼只有高档住宅价格一半”的局面,可能长期存在。

但香港的这次土地拍卖提醒我们:商办物业价格跟豪宅的长期倒挂,早晚会发生变化。至少这种差距不能再拉大了,因为两者的租金回报率已经出现了逆转。

此外,这次土地拍卖还告诉我们:一线城市的土地是稀缺的,上涨是常态;一个城市的房价里,不仅有发展机会、环境、公共资源的溢价,还有制度的溢价。香港的高房价里,就有明显的“完善的市场经济制度溢价”。

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