土地財政幣多值跌 房價泡沫盛宴結束

2017-05-08 03:57

雙縮表貨幣盛宴結束; 幣多值跌, 房價泡沫定論, 預測是不可能任務. 影響政府托市的動力和能力: 貨幣政策中性化; 土地供應制度; 破解土地財政; 危險的杠桿; 經濟再平衡之困.

 

雙縮表貨幣盛宴結束

 

經濟學家一直在說雙縮表, 美聯儲和中國央行的資產負債表在收縮; 美國表現在短期換長期到期債券不再進行轉投資, 中國則悄悄加息, 限制流動性. 縮表就是停止量化寬鬆, 中國則是貨幣盛宴結束, 溫家寶的幾萬億政府投資行為, 轉入地下. 這是現實中國的新常態, 資金不寬裕的日子到來; 由奢入儉難, 再難都是常態. 油光滿面撒銀子不再, 各個泡沫吹氣無力, 自然收縮就是政府兢兢業業的工作; 但是一隻充滿氣的皮球一旦被捅破就不會有條不紊的漏氣.

 

有關中國房市的常識和數字

房價泡沫是公認的定論 預測則是不可能的任務

 

中國房價的預測, 專家學者多中槍倒地; 這裡面牽涉恐慌心理, 資金流動, 金融管理, 房控手段, 當然最主要的是土地財政. 54, FT劉勝軍撰稿中國房價泡沫收場的N種姿勢”: 十九大後, 中國房價將迎來歷史性拐點. 政府勢必採取措施緩沖房價下跌, 但其托市能力和意願都在減弱. 對於中國這場長達十幾年的房地產大牛市, 泡沫已是公認的定論, 無須更多論證. 唯一的分歧是泡沫還能持續多久? 預測中國房價泡沫何時見頂是幾乎不可能的任務. 原因是: 第一, 房地產已經綁架了經濟增長, 地方財政和金融體系, 這意味著政府總是有動力去阻止房價崩潰的風險; 第二, 政府仍然有強大的能力去刺激樓市.

 

影響政府托市的動力和能力: 貨幣政策中性化; 土地供應制度; 破解土地財政; 危險的杠桿; 經濟再平衡之困.

 

貨幣政策中性化

這是穩定收縮的貨幣政策

 

滿地的白菜不值錢 盈庫的鈔票一樣不值錢

 

價格是一種貨幣現象, 房價泡沫也不會例外地源於過多的貨幣追逐房產. M2稱為廣義貨幣供應量, 是公眾持有的貨幣, 活期和定期存款, 可轉讓存款證之和.

2009年到2015年之間, 中國信貸平均每年增長20%左右, 大大高於名義GDP增長率. 截止2016年末, 中國M2達到155萬億(22萬億美元), GDP74萬億(11.7萬億美元), 而美國的M2GDP分別為13萬億美元和18萬億美元. 中國的GDP只有美國的2/3, 但中國的貨幣量卻相當於美國的1.7! 這是理解房價泡沫的關鍵數據.

 

廣義貨幣供給量瘋狂增加

 

2008年金融危機危機後的幾年, 中國新增M2佔到全球的40-50%, 這足以解釋中國資產價格泡沫的來源. 2016年工農中建四大行新增貸款超過60%投入了房地產. 寬松貨幣營造的資產價格盛宴是一場幻覺, 當泡沫膨脹到一定程度, 央行出於恐懼就不得不開始剎車, 而且這種剎車往往來得太晚, 資產價格泡沫隨即被戳破.

 

經濟規則美日借鏡 不要鐵嘴中國不同

 

美日都有實際例子可供參考, 政府啟動加息就會戳破房價泡沫. 美聯儲於2004年啟動加息周期, 2006年房價開始普遍下跌, 隨即引發2007-2008年的次貸危機. 利息是貨幣政策, 當流動性太多時, 影響想到通貨膨脹等因素, 必須回收過量的貨幣, 保持其價值, 以及國家信譽; 現時美聯儲和中國央行資產負債表的縮表即為如此. 經濟不可能一直在貨幣寬鬆中運行, 因為發行貨幣是負債行為, 總歸要還.

 

發行的貨幣是負債 該還須還時間早晚

 

由奢入儉難, 寬鬆的環境進入收縮, 房價一定受影響. 換句話說, 在流動性不足之時, 仍然任由房價上漲, 其他經濟要素將更為缺乏資金, 政府不會不出手干預, 這將會使經濟增長大幅下滑; 供給測改革, 去槓桿的市場化改革將是空談. 低利率猶如在高速公路不斷踩油門, 當車速過快時, 除了加息(踩剎車)之外沒有其他選擇. 現實歐洲和日本環境是傾向負利率, 也就是繼續貨幣寬鬆, 刺激經濟成長

 

中國進入緊縮管道 房價泡沫迎來拐點

 

20173月中國央行行長周小川在博鰲論壇提出, 在多輪量化寬松之後, 我們已經到了周期的尾部, 要認真地去考慮什麼時候如何離開這種貨幣寬松的周期. 周小川的憂慮並非杞人憂天, 2009年以來的寬松貨幣政策產生了兩大嚴重後遺症:杠桿率激增和房價泡沫. 這兩個問題目前都已經迫近臨界點, 如果任由其發展,發生系統性風險是大概率時間. 2017年十九大之後, 隨着穩增長政治壓力的減輕,貨幣政策收緊是大勢所趨, 這意味着房價泡沫將迎來重大拐點.

 

土地供應制度

 

土地供應東西部不均

 

市場經濟的基本規律是供需平衡, 資產市場亦不例外. 中國的房價泡沫既有貨幣超發帶來的需求無度, 也有土地供應制度僵化導致的供應短缺. 發達國家土地基本為私有, 土地供應的彈性很大, 供需快速調節. 中國土地為國有, 且由國土資源部每年向各省市分配指標. 上海等一線城市缺的不是地, 而是用地指標. 理論上講, 上海仍有大量農業用地可以轉化, 因為農業功能完全可以疏解到江浙農村.從直覺上講, 東部沿海地區房價上漲壓力大, 應該增加土地供應. 但專家研究土地指標的分配更傾向於中西部地區而非東部地區, 這意味着土地供給的分配, 加劇了東部地區的土地供求矛盾.

 

中國的一線城市管理和規劃水平差

 

政府政策與市場規律的背離有幾種可能的解釋: 體現中央支持中西部發展的戰略意圖; 觀念誤區: 不少人認為一線城市太大了, 大城市病突出, 需要限制發展,而收緊土地供應則體現了這種意圖. 實際上, 中國的一線城市不是太大, 而是管理和規劃水平差. 以北京為例, 市佔地面積為16,800km², 都市地區面積3,820km², 2014年時的人口為21,009,000, 按都市地區面積計算的人口密度約為5,500 /km². 相比東京4,400 /km² , 兩者人均GDP差異巨大. 北京的問題不是太大, 而是太集中, 應該向周邊衛星城疏解, 形成都市圈的概念. 那麼廣為流傳的千年大計, 河北雄安新區應該就是這樣的概念.

 

土地供應制度朝市場規律體現

 

雖然仍計劃經濟色彩, 土地供應制度已經朝尊重市場規律上體現了理念的進步. 201746日住房和城鄉建設部, 國土資源部共同簽發關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知”, 明確提出了按照庫存消化周期調整供地的量化標準: 對消化周期在36個月以上的, 應停止供地; 36-18個月的, 要減少供地; 12-6個月的, 要增加供地; 6個月以下的, 不僅要顯著增加供地, 還要加快供地節奏. 重慶地票制度的實踐為土地供應探索了另外一種路徑: 把宅基地復墾,然後獲得相應地票(土地指標), 在保持總體耕地面積不變的情況下, 把郊區的宅基地變為市區的建設用地, 可以大大緩解土地供應的結構性矛盾. 土地供給制度的改變, 將為過熱的一線城市房價降溫.

 

破解土地財政

 

土地財政是中國房地產泡沫剛性的制度關鍵

 

土地財政是所有的癥結, 城市政府總是有意無意把房價往高推, 因為賣地有收入; 土地財政就是中國房地產泡沫剛性的制度關鍵. 土地財政始於1994年分稅制改革, 土地出讓金被劃為地方財政收入. 房地產牛市啟動後, 地方政府從土地財政嘗到了甜頭, 從此欲罷不能. 每當房價下跌, 地方政府必定想方設法托市, 調控屢屢成為空調. 投資者已經形成了理性預期: 政府不會允許房價真的下跌. 要打破房價不跌的金身, 就必需破除土地財政. 地方政府如股市的莊家, 終結土地財政意味着莊家的撤離, 房價才能隨市場波動.

 

城投債等債務危機 地方政府過度投資,

 

土地財政是個怪胎, 嚴重扭曲了政府行為, 導致了腐敗盛行(與土地相關的腐敗占據很大比例). 每屆地方官員都有任期希望多賣地, 不顧後任有沒有地可賣; 大量賣地收入被用於各類工程, 導致政府規模不斷膨脹. 中國的地方政府融資平台出現債務危機, 不是因為地方缺錢, 而是因為地方政府過度投資, 而土地財政是制度誘因.

 

終結土地財政已成共識 房產稅遲早立法進日程

 

終結土地財政已成共識, 要實現需要開源節流雙管齊下. 節流, 就是要提高地方政府財政透明度, 倒逼開支縮減; 開源, 就是開辟新的地方財政收入來源. 從全球范圍來看, 房產稅是最佳選擇, 這是近幾年一再討論的熱點. 政府遲遲未能決策還在飲鴆止渴, 欲罷不能; 房地產價格已是高位運行, 開征房產稅可能戳破泡沫, 甚至引發經濟動盪. 但房產稅遲早被再度提升日程, 這需要立法先行. 房產稅的推出, 將大大增加投機客的財務成本, 抑制投資需求.

 

危險的杠桿

 

金融危機的本質是債務過多的危機

 

所有金融危機的本質都是債務過多的危機, 無論2008年次貸危機, 還是2015年中國股災, 高杠桿都扮演了重要角色. 表面上銀行甚至對二套房要求70%的首付款, 中國的購房杠桿並不高. 但這一數據具有欺騙性, 中國的家庭部門負債被低估: 很多年輕人買房, 不僅借了銀行的貸款, 還借了父母, 岳父岳母的錢, 甚至借了影子銀行資金.

 

從國際對比 中國的經濟活力被房產吞噬

 

從國際對比來看, 中國居民新增房貸占當年 GDP 的比重, 2015年達到5.5%; 日本在房產泡沫最嚴重的1989 , 居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%.美國金融危機前新增房貸/GDP 峰值為8.0%, 而中國2016年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達8.6%. 中國的房貸余額/GDP目前約25%, 已達到日本90年地產泡沫頂峰時的水平. 中國房地產總市值佔GDP的比例為411%, 遠高於全球260%的平均水平.

 

中國居民購房加槓桿的速度逐步上升

 

從趨勢看, 居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額從2011年的17.3%, 猛增至2015年的36.7%, 2016年上半年再次創新高至56.5%, 首付比其實已經低於美國金融危機之前07年時平均50%的首付比例. 目前中國居民房貸收入比0.46, 已超過日本房產泡沫時期的水平. 父母可以幫忙解決首付款, 還貸還在個人. 2016年工, , , 建四大行超過60%的新增貸款流向了房貸領域, 其中中國銀行佔比高達81.7%. 中國的新增房貸的銷售比值從2011年以來持續上升, 2016年上半年高達43%. 美國的房地產市場2007年新增的房貸銷售比在接近50%的時候發生次貸危機, 這意味著中國居民購房加槓桿的速度在逐步的逼近這個邊界, 未來加槓桿的空間不宜過分樂觀高估.

經濟再平衡之困

 

高房價的房奴 嚴重透支消費能力

 

2008年金融危機後, 全球經濟再平衡, 世界出口大國的中國亦深受沖擊. 中國經濟要在新的形勢下重新平衡, 必需提高消費率, 以對沖萎縮的出口需求. 目前中國的家庭消費/GDP多年徘徊在35%左右. 遠低於60%的世界平均水平. 制約中國局面消費的因素很多, 但房地產是一個重要因素. 一線城市房價收入比高達30倍以上, 嚴重透支了房奴們的消費能力. 2016上半年房價收入比深圳, 北京,上海以38.36, 33.3230.91位居前列, 房價租金比則均超過50. 如果中國當局意識到這一問題關繫到經濟轉型的成敗, 就應該下決心告別房地產泡沫. 房價收入比=每戶住房總價/每戶家庭年總收入, 按照國際慣例比較通行的說法認為,房價收入比在3-6倍之間為合理區間, 如考慮住房貸款因素, 住房消費居民收入的比重應低於30%.

 

一隻充滿氣的皮球一旦被捅破 就不會有條不紊的漏氣

 

中國房地產泡沫多年屹立不倒, 背後是貨幣超發, 土地供求失衡及土地財政等因素, 導致政府的房地產調控缺乏誠意, 進而形成房價不會跌的社會預期. 但是, 上述三大因素導致整體經濟風險不斷積累, 遲早需要壓力釋放, 一隻充滿氣的皮球一旦被捅破, 就不會有條不紊的漏氣. 政府行為將更趨理性化, 房價泡沫將迎來歷史性拐點. 鑒於房地產規模之大, 政府對房價的下跌不會無動於衷, 勢必採取措施進行緩沖, 但政府托市的能力和意願都在減弱. 房地產泡沫的破裂, 將是經濟的災難. 泡沫需要慢慢消氣, 道理都懂; 但是癟了氣的固得異還能迎風張揚? 如同氣不足的自行車能行嗎? 在中國!

 

參考

54, FT劉勝軍撰稿”中國房價泡沫收場的N種姿勢”

 

經濟新常態正式宣告來臨中

http://blog.dwnews.com/post-949405.html


财经

关注全球经济形势,包括经济动态、最新经济政策以及建立在经济现象基础上的专业分析。

评论

【声明】评论应与内容相关,如含有侮辱、淫秽等词语的字句,将不予发表。

推荐阅读