2017重庆将迎巨变?

2017-03-24 07:47

都说“站在风口上,猪都能飞起来”,但在全中国房价都一片飞涨之际,重庆却独独成了个例外。但步入2017年,重庆这种生态似乎要被打破了······

一年前,并不看好重庆房价上涨,为什么突然看好重庆,重庆发生了什么变化呢?全国人民都夸赞的重庆房价会不会有超预期的可能?

一、判断城市房价能否上涨的两个关键指标

在判断一个城市房价会不会涨或者这个城市房地产是否值得投资,主要看两个指标:

1)供需比:一个广义供需缺口的概念,这个指标越大,表明潜在供应过多(可能已经形成了有效供应、可能还囤积在一级土地市场),这样的话,即使有稳定的购房需求,也难以推升价格,比如鄂尔多斯280%、深圳27%,一看便知哪个房价更有上涨动能。而这个指标统计的时间越长,指导意义越大,收入和人口的变化也终究会反应在供需关系上。

2)二手比:二手比=二手房成交/(新房成交+二手房成交),这个比例越高,比如深圳70%交易为二手房交易,这样的城市对手盘过多,投资需求更强,风险就越小,如果一个城市二手房交易很不活跃,那么投资需要谨慎,因为这跟股票一样,上涨时都是纸面财富,下跌时可就没有对手盘了。

二、重庆房价过去多年没有涨的原因

1)重庆房价2014-2016不涨反跌:重庆商品房(含商业)销售均价自2014年以来持续下跌,2014-2016年三年涨幅分别为-0.89%、-0.60%和-0.02%,虽然跌幅不大,但相对别的城市大幅上涨的情况则有较大差异,商品住宅三年涨幅为-1.8%、-2.6%和3%,也是连跌两年,直到去年才有所恢复。

2)供应充足、供需比偏高:我们曾在供需报告里统计过10年周期重庆的供需数据,其供需比达到132%,超过我们认为的120%的均衡水平,相比北上广深都是不足80%的水平。这显示,过去多年政府土地供应充足,远超实际销售出去的房子,尤其推行地票制度,通过验收复垦后的农村宅基地及其附属设施来新增建设用地指标,缓解了城乡土地二元结构问题及核心城区建设用地供地指标不足问题,甚至过多的土储机构造就了过剩供给。

3)二手比偏低、投资需求未起:重庆二手房一年成交14.41万套,二手比仅22%,远低于一线城市超50%的水平,相对偏低,投资性需求依旧较弱,如果要在重庆投资仍需要精选结构、产品和区域,我们认为一个二手比能稳定在30%的城市才有可能吸引较好的投资性需求。

三、为什么说2017年或是重庆房价拐点

应该说已是拐点了,一手住宅在2016年已经止跌回升,二手房价格也在9月开始环比恢复正增长,截止3月份更是历史性的突破了9000元大关。

我们突然看好重庆的原因,最核心的就是一个,我们认为新重庆政府正在显著的收缩重庆土地供应:这一收缩落后杭州、长沙等城市2年,杭州和长沙正是因为2014年开始持续的收缩土地供应,消化13年的高库存,得以借势这一轮大幅去库存。

判断新政府收缩供给的具体逻辑是:

1)土地收储制度改革落地:2016年2月出台的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》文件要求现有土地储备规模偏大的,要加快已储备土地的前期开发和供应进度,相应减少或停止新增以后年度土地储备规模。上述改革要求在2017年3月31日前完成。

2)供给侧改革提出类似北京的量化缩减供地目标:2月出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》,要求因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例,两年内土地供应规模逐年减少10%,商品房新开工面积增速控制在3%以内。

根据目前看到的情况,我们认为这一政策执行时间和力度均超出市场预期,2014-2016房价下跌的三年,重庆市土地供给增速都小于房屋需求增速,显示供给收缩已经持续,特别是2016年缩减力度惊人,我们统计的核心城区(不含县级)土地供给由2015年的4349万方大减33.5%至2892万方。

2014-2016房价不涨的原因就是2012和2013年过度的土地供给(那时候全国都一样),重庆市的年销售面积非常稳定,几乎都在4000平米左右。如果以此速度继续收缩1年,假设今年供给按计划缩减10%变为2602万方,销售回落到过去历史平均的4286万方,重庆供需结构将彻底反转,重庆多年未涨的房价或将彻底迎来拐点。

3)还未限购限贷、绝对价格偏低:这一轮调控,重庆尚未进入调控之列,如果供给收缩,相信投资性需求会相应提升,改善性需求也会释放,以目前均价不过万的绝对价格水平,已经显著低于一些中西部省会城市。

所以,我们认为,2017年或是重庆供需格局的反转之年,且不限购不限贷,房价多年未涨,房价绝对值更是落后一些中部区域较差的城市,补涨预期较强,因此我们预计2017年也将是重庆房价拐点或说新的起点。

本文作者:安信证券陈天诚,来源:天诚地产会

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