中國樓市漸入深冬松綁或在明年春天

　　中國逐漸進入寒冬之際，越來越多的數據預示著房地產市場也在漸入深冬。野村證券(NomuraSecurities)中國首席經濟學家陸挺預計，2019年上半年房地產市場將大幅走弱。

　　11月15日，有研究機構發布了題為《中國房地產凜冬將至》的研報中判斷，明年中國樓市可能會出現一些變化：上半年樓市將顯著惡化，而政府或不會很快出手救市。鑒於房地產市場對經濟的支柱作用，相信政府最終將在春季或之後在一些大型城市放松限制措施。

　　更重要的是，陸婷團隊認為，只有在政府采取措施放松房地產市場後，中國的經濟增長才有望反彈。因此，在他們看來，房地產市場對於准確把握中國經濟究竟何時觸底而言至關重要。

　　備戰嚴冬

　　為了遏制房地產投機活動，使房地產市場降溫，中國政府自2015年中期以來實施了一系列的緊縮政策，從價格限制、銷售限制、購房限制和貸款限制等方面對房地產市場進行調控。這種嚴格程度在曆史上是罕見的。

　　見。??政府出手，立竿見影。全國房地產市場整體大幅降溫，開發投資、商品房銷售、住房企業到位資金等關鍵數據呈現放緩趨勢。陸挺團隊稱，過去一年間全國樓市整體上相對平穩，主要是受到小城市的支撐。

　　如今，隨著政府不再通過抵押貸款補充(pSL)將資金投入貨幣化，三、四線城市的房屋銷售終於在一線和二線城市降溫。

　　陸教授表示，即使pSL沒有縮減規模，房價已經很高，家庭儲蓄正在枯竭，收入增長放緩和過度抵押貸款壓力將開始為較小城市的住房市場降溫。(圖： 房地產庫存與房價 )

　　對於明年的房地產市場，陸挺的野村證券分析小組預計：

　　隨著房地產投資的增長或“急劇放緩”，明年幾個月的新房銷售可能會萎縮10多個月。在土地銷售放緩的背景下，基礎設施支出增長也可能放緩，房地產相關金融資產將受到相對嚴重的影響。

　　這次不一樣

　　陸婷團隊認為，最近一輪房地產市場緊縮周期與以往非常不同。他們提出了兩個理由：

　　第一、大型城市和小城市的樓市之間存在顯著的分化。政府在2016年9月向多數大城市推出前所未見的調控措施的同時，還給小城市總計注資3.3萬億元開展棚戶區改造(華爾街見聞備注：棚戶區改造普遍被視為導致三四五線樓市逆勢火熱的關鍵因素)。

　　其次，大城市實施的價格限制和銷售限制等監管措施越來越多地限制了市場力量發揮作用。

　　值得一提的是，陸挺團隊對於房地產市場的分化表達了頗為驚奇的看法，稱盡管一二線房地產市場急速降溫，但全國樓市的繁榮並未褪色，因為除了它們以外的小城市房地產受益於棚改貨幣化和pSL，購買力都轉向了低層級城市。

　　“這是這一輪房地產周期中最奇特的一點，從未見過。陸婷的團隊寫道。(圖表：不同城市新房銷售面積的增加)

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　　樓市松綁或在2019年春天，房地產市場是支撐經濟的重要力量之一，其牽涉到四十多個其他行業，可謂“牽一發而動全身”。“大城市的政府或放松管制”

　　陸挺團隊也提到了這一點。他們估計，房地產業和相關行業占GDp的16%左右，中國22%的稅收來自房地產業。他們說，在貿易摩擦的背景下，房地產市場的降溫將進一步拖累中國經濟。

　　如何放松呢?“諸如限購、限售和限價等非市場化的行政性手段是及時開展政策調整的主要障礙。”

　　他們認為，除了降低最低首付率等傳統寬松措施外，購買價格等行政措施將逐步取消。這也正是因為房地產在促進宏觀經濟增長中發揮了重要作用。陸婷認為，當明年上半年GDp增速放緩時，中國政府最終將放松對房地產市場的調控。

　　不過，他們強調："反對簡單地放松或者逆轉之前實行的限制性政策 "，稱 " 政策決策者需要認清楚大型城市的角色，讓市場在房地產和土地配置過程中扮演主要角色 "。

　　陸挺團隊認為，相比於小城市，中國的大城市更有效率、更有生產力、更環保、更經濟。

　　基於此，他們作出一個判斷：

　　明年春季或之後，中國政府可能會放寬大城市的一系列房地產調控措施。

　　“pSL帶來了一些問題”

　　基於其對大型城市重要角色的觀點，陸挺團隊還提出一個引人深思的觀點：盡管在小城市推行的pSL(抵押補充貸款)確實取得了初步的成就，但卻導致了很多問題：資金分配不夠有效，可能已經將太多的資源轉去了層級較低的城市，這可能與中國的人口與城市化趨勢背道而馳。

　　陸挺在上個月中旬舉行的中國財富管理五十人論壇上說，溫室改革和pSL的貨幣化刺激了一大批三四線城市房地產的發展，但由於政府對一、二線城市房地產的監管非常嚴格，房地產市場結構失配問題十分嚴重。

　　陸挺認為，pSL就是中國版的QE。應適度調整和改變pSL的方向和溫室改革的貨幣化政策。政府應該宣布一項非常明確的退出計劃，比如美國退出量化寬松。否則，在信用出現了比較明顯的萎縮時，市場可能出現預期差，這一領域風險將加劇，甚至影響宏觀政策破局。

　　在一篇題為“中國房地產冬天即將來臨”的研究論文中，陸挺的團隊提出了一個建議：

　　如果政府希望繼續推行pSL等補貼性的政策，那就應該采取更加透明的機制，將資金分配給那些人才吸收率最高的城市。

　　可能會有人心存疑問：在樓市降溫前的樓市熱潮中，那些吸引了大量人才的城市房價上漲速度是快也是引人關注的，比如深圳，成都，西安等。說到這裏會不會導致當前被抑制的房價再度沖高，從而背離了房產調控的初衷?

　　陸挺隊似乎已經考慮到了這一點。他們建議，在迅速發展的城市中，應大幅度增加住宅用地的供應，並應鼓勵地方政府通過增加住房供應來穩定房價。

　　他們認為，“如果供應有效增加，那麼放松限制並不一定會導致房價上漲，並制造另一個房地產泡沫”。

　　櫻之不動產(Sakura Japan property)指出，根據新耐震法，1981年後的物業要達六級耐震，2000年後落成的物業更達七級耐震，最新型的建築物已達到免震級別。

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