楼市小阳春,买房的最好时机到了吗?

2019-03-11 19:56


股市炙热,楼市升温。

 

2019年的春节,对于投资者,绝对是一个由悲转喜的分水岭,开年以来,无论是股市、还是楼市,全都一片欣欣向荣。

 

股市,上周、以及春节前,我谈得过多,今天就不多说了,核心观点两个:4000点今年要到,然后再下到2800—3200之间,持续震荡至少一年之久。

 

今天谈谈楼市,我这段时间连续卖房,一是缘于今年个人资金吃紧,二是缘于对楼市未来2—3年的趋势性判断。

 

春节前的货币宽松、局部城市限购的松绑或变相松绑,尤其是房贷利率的明显下调,在上述多重因素的诱发下,春节后,我国绝大多数一二线城市的房价,迎来了最近两年未遇的小阳春。

 

成交量的大幅猛增、成交价的小幅微升,一二线城市楼市,迎来罕见的小阳春,买房的最好时机,再次到来了吗?

回答这个问题,没有绝对的答案,毕竟每个人买房的出发点不同。


出发点不同,答案肯定也不同!


首先要问自己,你当下买房,是为了满足自己的居住需求,还是为了满足自己的投资需求、抑或投机需求。如果你是满足自住需求的话,我觉得可以买。如果你是满足自己的投资需求,我则觉得,不仅没有必要,而且要慎之又慎。


为什么这么说?


1、虽然最近两个月房贷利率在下调,许多城市的限购政策在放宽,春节后,一二线城市的楼市成交量明显上升,貌似迎来了楼市的小阳春,但是,我们发现房价的成交价,仅有小幅微升,并没有明显的上涨——也就是说,量升并未带来价涨。


那么,这一波量升,到底会不会带来又一轮大幅的价涨呢?


我认为肯定不会!


一是“房住不炒”的政策基调,在未来两三年内不会改变;二是“土地供给”上去了,最近两三年各大城市的土地供应量整体显著上升,不仅包括招拍挂用地,也包括公租房等政策性配套用地。


2、关于主导房价走势的核心因素,可以说众说纷坛,政策主导论、资金主导论、土地供给论、甚至还有丈母娘论,这些确实都有道理,也都是对房价走势构成影响的相关因子。


但我认为上述因素,构不成主导性因素,或者仅是因果关系的旁枝表征。


主导性因素是什么?“市民含金量”!

这一观点,从来没有人专门研究过,是我首次提出。今天,我先简单说一下,有空会专门写一篇深度文章。


从全球范围来看,研究住宅本身的资本回报率(租金回报率),我国住宅几乎是全球最低的,一线城市的住宅年租金回报率基本处于1%~1.2%,二线城市处于1.5%~2%。资本回报率这么低,为什么这么多年来房价还屡屡大涨、暴涨呢?


原因在于,一二线城市住宅背后的“市民含金量”高一一你只有买了房子,才更容易落户,你买了房子,才能享受到更好的医疗和教育。


而如果你在一二线城市,买的不是住宅、而是商住房或写字楼,那么,你虽然身体可以一样“住”,但却心难“安”,因为,购买商住房或写字楼,无法赋予你个体的“市民属性”——无法落户,无法享受到更好的医疗和教育。所以,在一线城市和热点二线城市,当前相同区位的商住房或写字楼价格,仅为住宅的40%—50%


聪慧者识势,识势方能久安!


尽管,之于当下,一二线城市的“市民含金量”,依然远远高于三四线城市和广大乡村,但是,相比5年前、相比10年前,含金量已经大幅变低了。对此,我们可以从这两年各大城市的“抢人大战”窥之一二,今天,你只要经历过高等教育、你只要在一个城市累计多交几年社保,除了一线城市之外,别的城市,几乎都可以落户成为当地市民,无论你有房、或者没房。


所以,认清了这一构成房价走势的核心判准,答案就一目了然了:春节后的楼市小阳春,刚需亟须着急,慢慢挑选即可,而投资或投机,还是慎之又慎吧!


“市民含金量”逐年下降,未来住房投资将渐进回归到租金回报率本身,更何况累进税率的房地产税征收,当下也已经临近立法阶段了。


本文转自微信公众号:国英观察(ID:ygyobs)

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