2019:房价切换轨道,从“轮涨”到“轮跌”!

2019-01-28 01:43

未来3年,房价整体至少要跌25%,节奏是从一线到二线、再到三四线的“轮动下跌”。


用脚走出的路,才是最真实的。

实实在在调研的数据,才是最为可信的。

01

在我国,讨论投资,不同类别,人群的响应比例截然不同。

讨论一级市场的股权投资,响应者不到1%,讨论大A股的投资(二级市场),响应者30%,而只要讨论到房价,则响应者纷纷,至少要高达80%。

为何?

相比于西方国家,我国从传统的农耕文明,切换到当下的工业和互联网文明历时过短——西方国家用了200多年,我们仅用了3、40年。

农耕文明,土地、以及土地附属物(住房)是老百姓安全感的最大依凭,而在历史进程快速切换到工业和互联网文明之后,对土地、以及住房的强烈满足欲望,依然没有任何改变——住房依然是个人安全感的最大依凭,依然是婚姻市场的关键门票,甚至,住房还是下一代人能否获得更好教育的门槛(学区房)。

近期发布的“2018中国家庭财富健康报告”显示,我国城镇居民家庭住房资产比重高达77.7%。这一数据,我认为是可信的,至少我的周围朋友、包括我自己,基本是符合这一比重的。而且,“2018中国家庭财富健康报告”核算的资产基数是总资产、不是净资产,我认为是极其不合理的,一个家庭真正的健康财富,只能是净资产,你不能把负债也计算进去,将负债计入的资产,还称得上是家庭健康资产(财富)吗?

那么,如果我将资产的基数,设定为家庭净资产(总资产-负债),那么,近80%的城镇居民家庭住房资产比重,就完全打不住了,我国至少有一半的家庭,其住房资产比重要远远大于100%。比如,一个家庭的总资产1500万,住房资产1100万(含负债700万),另有400万的现金及股票等,那么,请问,这个家庭的的住房资产比重是多少?

137%!稍微一核算,这个家庭减去负债的净资产是800万,而住房资产是1100万,1100÷800=1.375——而这样的家庭,在我国一二线城市并不鲜见,应该说,是极为常见的。

02

整个2018年,我都呼吁投资者,“非刚需,勿买房,实在要买,也是投公寓,不投住宅。”

为什么?

事关房价的涨跌,有N个因素,货币政策啊,调控政策了,人均收入了,土地财政了,城市化了等等,不一而足。

就里就不一一分析了,我想说的是,我国的房价,在过去20年,一直是透支在“城市化率”,否则,你很难理解,租金年回报率仅1%—2%的住宅,这么多年,房价为什么一直没有明显的回调。

过去20年,中国有全世界最多的人口,有全世界最多的人口迁移(向城市迁移),有全世界最高的经济增长速度,这就好比一个微观层面的高成长股票,我们可以高溢价估值,40倍的PE、50倍的PE。但是,当这只高成长的股票,进入到一个增长临界点时,比如最近一年的腾讯股价,当下的中国楼市也是如此,中国经济增长开始趋弱,中国的人口城市化率增速也已经趋弱,这时,住宅的高估值就不合理了,这时,此前依靠透支“城市化率”的房价,也必须要缓一缓了!

房价的缓一缓,趋势是什么?节奏是什么?

我的判断是,未来3年,整体至少要跌25%,节奏是从一线到二线、再到三四线的“轮动下跌”。

请注意,我所说的整体至少下跌25%,是结合汇率和通胀的,比如,未来3年,汇率贬值了12%,通货膨胀了6%,而房价整体下跌了10%以上,那么,这是符合我对未来3年房价走势的判断的。

03

重点谈谈未来3年房价调整的节奏。

讨论下跌的节奏,我们先回顾下此前房价上涨的节奏,不扯过于久远的,只说2015年下半年~2018年初——先是2015年中,北上深广率先上涨,然后2015下半年,杭州南京厦门福州合肥成都跟进上涨,再然后是2016年底,武汉重庆长沙青岛西安贵阳的房价开始萌动喷发,而到了2017年下半年,几乎所有三线城市的房价也都开始上扬,最后是2018年的春节,就连90%以上的小县城房价,也都开始了最后的补涨。

这就是房价上涨的节奏,整体遵循了“轮动上涨”的规律,在过去两年半的时间内,我国房价的整体上涨,遵循了从一线特大城市到二线大城市、再到三四线小城市的规律。

涨也轮动,跌也必然轮动!

其实,在过去的一年半年时间内(2017年下半年至今),剔除限价新房外,真实的二手房成交价,北上深一线城市的房价,整体已经有了明显的下跌,跌幅15%—20%不等。

当然,有人会说,如果不是严格限购,一线城市的房价是不可能跌的,请打住,时间的玫瑰,会留住美好,也会带来花刺——如果没有严格限购,一线城市房价的上涨时长,或者还要再顺延一些,但是,之后的下跌幅度,只会再大——毕竟,一线城市房价的安全阀(年租金回报率),仅有1%—1.5%!

热点二线城市房价的真实境况,在过去大半年,其实,也已经明显在下跌,包括厦门、杭州、南京、福州、成都等,跌幅普遍在10%左右,这不仅仅是明跌——结合最近大半年普遍腰斩的二手房成交量,房价的阴跌也已开始蔓延。

接下来的2019年,一线城市和二线热点城市的房价,整体还将再下跌一些,当然,相比过去一年半已经较大幅度下跌的一线城市房价,热点二线城市房价的下跌幅度要更大一些,潜在的阴跌,也将正式转为明跌——许多人,以2017年的市价挂牌一年多,连看房的都没有,最后只能降价出售了。

2019年,诸如武汉重庆长沙青岛西安贵阳等之前的补涨型二线城市,其房价也将正式松动,事实上,过去几个月,以我了解的、也曾持有多套房的重庆为例,房价已经明显松动,我一套建面97平米重庆江北美利山楼盘的房子,2018年8月份卖出成交价近150万,而同一个小区,还有一套104平米的房子,现在市场挂牌价146万,居然久久不能成交。

而2019年之后的2020和2021年,房价下跌的节奏,将正式从一线、二线大城市,全面切换到三四线中小城市——从中长期看,三四线中小城市的住宅,是最最没有投资价值的。

资产价格的涨跌,永远是轮动的,不仅是国内,国外也是。比如,最近两三年特别热的东南亚地产,在过去三年,泰国曼谷、印尼雅加达、越南胡志明、菲律宾马尼拉房价普涨50%—80%之后,2018年柬埔塞金边的房价,也已正式进入补涨之路。

时间有远近,万物终归均衡!

来自公众号:国英观察(ID:ygyobs);作者:杨国英

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