二线楼市究竟还有多大的补涨空间?

2018-05-10 07:26

又一波暴涨,令人惊叹!


春节过后,二线城市的房价,有的持续横盘,有的仍在急速补涨。


哪些持续横盘?


天津南京厦门这三个二线城市,房价整体横盘已有一年之久。


哪些仍在急速补涨?


重庆、长沙、青岛,这三个城市,春节后的三个月,房价又足足上涨了20%—30%。


而除了整体横盘和急速补涨之外,二线城市中的杭州、成都和武汉,在春节之后,则是以小幅上涨的姿态存在。


说实话,今天查了下链家重庆部分楼盘的二手房成交价格,着实让我吓了一跳,在我们去年初发起赴渝购房团,至今仅仅14个月,房价却足足上涨了100%!


这若是算上购房时的杠杆,投资回报率妥妥的300%啊!

   

(北部新区的美利山和北大资源博雅)


这两个楼盘,我们购房团都有入手,美利山公园城市的入手单价不到6700元/平米(建面单价),北大资源博雅的入手单价是9000元/平米左右(建面单价),而现在则是足足翻了一倍。


其中,美利山公园城市,我当初自己入手三套,一套建面104平米,一套94平米,一套78平米。下图是当初的银行贷款协议,94平米的当初购入价才62.5万,现在如果125万挂牌,基本两天内就能出手。

 

(当初美利山公园城市房贷协议的房屋总价)


以我对重庆楼市的观察,过去14个月(从2017年春节至今


去年2月—10月的急速拉升,主城区普涨了60%。


从去年11月—2018年春节,这三个月重庆的房价整体横盘。


从今年春节至今,又再次急速上涨,三个月涨了足足25%左右。


在春节后的再次急速补涨之下,近期,又有许多朋友向我打探重庆购房事宜,对这些朋友,我一般是两种态度:


对重庆当地的朋友,我一般是鼓励,“本地刚需嘛,该买,就尽快买”;而对外地的朋友,我一般是打击,“非刚需,不建议再去追高”。


是因为重庆房价已经没有补涨空间了吗?


显然不是!!!


对重庆房价的补涨,我在去年初就做过判断——截止到2019年底,重庆主城区房价将补涨到上海35%、南京65%的水平。


在我做出这一判断的时候,重庆主城区的房价,仅仅是上海的12%、南京的25%的水平,但是,14个月后的今天,重庆主城区房价,已经是上海的近30%(上海房价跌了近10%)、南京的50%的水平。


也就是说,相对于一线城市的上海、二线热点城市的南京,已经过去一年多高达100%的补涨之后,重庆未来2年的房价,其补涨空间应该仅剩下30%。


对于非刚需的纯粹投资客而言,鱼身已过,仅剩鱼尾,你还追什么追?


面对未来2年30%的补涨空间,你要注意3点:


1、资金成本上升,房贷普遍是基准利率上浮15%;


2、三无人员每年5‰的房产税,你是必须得交的;


3、最重要的是,在未来2年再补涨30%之后,重庆楼市大概率将进入为期3年左右的横盘区间,这是重庆楼市的滞后效应,涨得比一线和热点二线城市晚2年,横盘也得大体晚上2年,而目前重庆的楼市政策是“取得房产证2年内不得出售”,这意味着你网签后至少锁盘4年。


所以,现在再去追重庆楼市,你所对应的可能不是2年上涨30%,而是4年上涨30%!


这还有意义吗?扣除资金成本和房产税,你的年预期收益应该不会超过3%,除非是刚性需求的当地人,你还有必要再冲进去吗?


很多人都是线性思维,无论是楼房、还是股市,不涨不看、小涨观望、大涨方才涌入,以为上涨的曲线会一直维持下去,他们注定终身与财富无望。


幸运者能吃到财富之鱼尾,不幸者吃到的则是财富之毒药。


而只有极少数人,能够洞察趋势、并在趋势萌芽之初进入,他们吃到的是财富之鱼身,他们永远是财富的幸运儿!


来自公众号:国英观察(ID:ygyobs)

财经

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